Als je naar de bakker gaat en je koopt een brood gaat de eigendom van het brood over door bezitsverschaffing. De bakker legt het brood op de toonbank en tegen betaling van de koopprijs mag je het brood meenemen. De koopovereenkomst is dan door het aanbod en de aanvaarding perfect. Bij de koop van een huis gaat het net even anders.

Voor de koop van een huis door een particulier is een schriftelijke aangegane koopovereenkomst vereist. Maar daarmee ben je er nog niet. De koopovereenkomst wordt gevolgd door een notariële akte van levering. Pas als die is getekend en bij het kadaster in ingeschreven is de eigendom overgegaan.

Het koopcontract wordt vaak door de verkopend makelaar opgesteld. Veelal op basis van een model van bijvoorbeeld de NVM. In het koopcontract staan partijen genoemd, is het object omschreven, de overeengekomen koopprijs vermeld, maakt de koper een keuze voor de notaris, komen partijen een leveringsdatum overeen en zijn verklaringen, garanties en voorwaarden opgenomen. Bijvoorbeeld de voorwaarde om de koopovereenkomst te kunnen ontbinden als de financiering niet rondkomt. Over de inhoud van de koopovereenkomst kan je vooraf onderhandelen. Na ondertekening heb je nog drie dagen bedenktijd. Wil je er binnen die drie dagen bij nader inzien vanaf, dan kan dat nog. Daarna niet meer.

Het getekende koopcontract wordt door de makelaar aan de door koper gekozen notaris verzonden. De notaris gaat aan de hand daarvan de akte van levering voorbereiden en inplannen.

De notaris zal na ontvangst van het koopcontract de levering voorbereiden. Hij zal informatie over partijen en het onroerend goed opvragen, verzamelen en verwerken in een akte van levering en een nota van afrekening. Hij zal tot driemaal toe kadastrale en hypothecaire recherche uitvoeren bij het kadaster om er zeker van te zijn wie de gerechtigden zijn van het onroerend goed en wat voor hypotheken en mogelijke beslagen op het onroerend goed rusten. De bestaande hypotheken zullen tenietgaan omdat de koopsom die koper aan verkoper betaalt, zal worden aangewend om de hypotheek die verkoper bij de hypotheekhouder heeft bij transport van het onroerend goed af te lossen. Koper zal zelf een nieuwe hypotheek ten behoeve van zijn financier bij de levering op het door hem aangekochte onroerend goed willen doen vestigen.

Kort en goed dient de notaris in ieder geval de volgende gebruikelijke werkzaamheden bij een levering van een registergoed (bijvoorbeeld een woning) te verrichten:        

• Onderzoek bij het kadaster naar hoe en wanneer de eigendom van het over te dragen registergoed is verkregen door verkoper.
• Onderzoek bij het kadaster of het registergoed is belast met een hypotheek of beslag en controle of niet reeds een eerdere koopovereenkomst ten aanzien van dat registergoed is ingeschreven.
• Onderzoek of er sprake is van een monument dan wel of het registergoed binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht ligt. Onderzoek of er sprake is van erfdienstbaarheden of bijzondere bepalingen (kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen of gemeentelijke voorschriften), voor zover voortvloeiend uit de laatste aankomsttitel.
• Onderzoek of er sprake is van erfpacht, opstalrecht of een voorkeursrecht gemeenten.
• Onderzoek of er sprake is van een aanschrijving van bouw- en woningtoezicht.
• Onderzoek of er sprake is van ruilverkaveling(srente).
• Toezicht houden op de betaling van een eventuele waarborgsom of afgifte van een bankgarantie en communiceren met de betrokkenen.
• Correspondentie met verkoper, koper, banken, makelaar(s) en andere tussenpersonen, voor zover niet voortvloeiend uit de hierna te omschrijven niet gebruikelijke werkzaamheden.
• Het opstellen van een concept van de akte van levering en hypotheekakte.
• Het opvragen van de benodigde gelden bij de geldverstrekker(s).
• Het opstellen en verzenden van afrekeningen aan de desbetreffende partijen.
• Toezending - indien mogelijk ten minste een week voor de datum van het tekenen van de akte(n) - van een concept van de akte(n) aan partijen, makelaars en andere tussenpersonen.
• Controle dat de te ontvangen hypotheekgelden en eventuele eigen middelen tijdig, dat wil zeggen vóór het moment van passeren van de akte(n), op onze kwaliteitsrekening zijn bijgeschreven.
• Vlak voor het passeren van de akte(n) opnieuw controle bij het kadaster uitvoeren naar de eigendomssituatie met betrekking tot het registergoed en naar eventuele aanwezige hypotheken of beslagen.
• De akte(n) met partijen bespreken en daarna het passeren van de akte(n).
• Afgifte aan de nieuwe eigenaar (en bij erfpacht ook aan de blooteigenaar) van een afschrift van de akte van levering.
• Het inschrijven van de akte(n) in het kadaster.
• Controle van de ontvangstbevestiging van de akte(n) bij het kadaster en opnieuw controle bij het kadaster naar de eigendomssituatie met betrekking tot het registergoed en naar eventueel aanwezige hypotheken of beslagen.
• Uitbetalen op de eerste of tweede werkdag na het passeren van de akte(n), afhankelijk van het tijdstip van passeren, van gelden aan koper, verkoper en de geldverstrekker, gemeente, Vereniging van Eigenaars, makelaar(s), taxateur(s) en eventuele anderen.
• Verzorgen van de aangifte overdrachtsbelasting, tijdige voldoening van deze belasting aan de Belastingdienst en registratie van de akte(n) bij de Belastingdienst.
• Zowel de koper als de verkoper krijgt een nota van afrekening. Daarop staat de koopprijs, de overdrachtsbelasting indien verschuldigd, de BTW, het honorarium, de kadastrale kosten, de hypotheek en aflossingsbedragen en de zakelijke lasten die per de datum van levering worden verrekend. Is er in het koopcontract iets over het hoofd gezien dat wel tussen partijen geregeld moet worden, dan geeft hij dat aan. De kosten van levering zijn in de regel voor rekening van koper.

Bij echtscheiding of beëindiging van een andere samenlevingsvorm zullen partijen ook financieel willen ontvlechten. De bezittingen en schulden die ze gezamenlijk hebben, worden dan tussen hen verdeeld. Bij de verdeling van een woning is tussenkomst van de notaris vereist. Die maakt de akte van verdeling. Zolang die akte niet is geformaliseerd blijven de beide gewezen partners ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit hoofde van de hypotheek. Ook als één van de twee feitelijk de woning al heeft verlaten. Wacht dus niet te lang. Wacht ook om een andere reden niet te lang. Je hebt nog twee jaar recht op (hypotheek)renteaftrek voor de woning waar je niet langer woont. Daarna niet meer. Koop je direct na het verlaten van de woning een andere eigen woning? Dan kan je gedurende maximaal twee jaar de rente aftrekken voor beide woningen. Er valt dus wat te verdienen, maar ook te verliezen.

Je buren heb je niet altijd voor het kiezen. Sommigen hebben enorm geboft met hun buren, voor anderen kan het een nachtmerrie zijn. Degenen die weleens naar de Rijdende Rechter kijken, hoeven wij daarover niets meer te vertellen. Wij hoeven geen hoge kijkcijfers te halen; wij lossen op. In alle rust en met wederzijds respect. Kunnen natuurlijk geen ijzer met handen breken, maar wij kunnen wel met het maken van een akte of mediation helpen om de relatie met de buren goed te krijgen of te houden. Daar gebruiken wij het burenrecht voor. Het burenrecht is onderdeel van het eigendomsrecht. Het geeft rechten en verplichtingen van naburige erven. Denk daarbij aan een overpad, een overhangende boom of een schutting op of naast de erfgrens. Veel onderwerpen zijn echter niet in de wet geregeld. In dat geval moet afhankelijk van de situatie worden beoordeeld wat de rechten en de plichten zijn die de buren tegenover elkaar hebben.

Wat is mandeligheid

Mandeligheid is een bijzondere vorm van mede-eigendom, geregeld in artikel 60 Boek 5 van ons Burgerlijk Wetboek.

Hoe ontstaat mandeligheid

Mandeligheid ontstaat, wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaars van twee of meer erven en door hen tot gemeenschappelijk nut van die erven wordt bestemd bij een tussen hun opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. Het is een vorm van mede-eigendom die niet alleen door eigenaren van onroerende zaken in het leven kan worden geroepen, maar ook door eigenaren van appartementsrechten. 

Wanneer eindigt een mandeligheid

Mandeligheid eindigt:

• wanneer de gemeenschap eindigt;
• wanneer de bestemming van de zaak tot gemeenschappelijk nut van de erven wordt opgeheven bij een tussen de mede-eigenaars opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers;
• zodra het nut van de zaak voor elk van de erven is geëindigd.

Scheidsmuur gemeenschappelijk en mandelig

Een vrijstaande scheidsmuur, hek of heg is gemeenschappelijke eigendom en mandelig, als de grens van twee erven die aan verschillende eigenaars toebehoren er in de lengterichting onderdoor loopt. Hebben twee gebouwen die aan verschillende eigenaars toebehoren een gemeenschappelijke scheidsmuur, dan is deze eveneens automatisch gemeenschappelijk eigendom en mandelig.

Gezamenlijk onderhoud

Mandelige zaken worden op kosten van alle mede-eigenaars onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd. Op grond van deze regel kan de ene mede-eigenaar van de andere mede-eigenaar vorderen dat aan noodzakelijke vernieuwing van de mandelige zaak wordt bijgedragen. De kosten worden gelijkelijk aan de mede-eigenaars in rekening gebracht, tenzij daarvan bij een aparte regeling - vastgelegd in een notariële akte - is afgeweken.

Overdracht aandeel

Een mede-eigenaar kan zich slechts onttrekken aan een bijdrage in deze kosten door zijn aandeel in de mandelige zaak over te dragen aan de andere mede-eigenaren. De kosten die daarmee gepaard gaan komen in beginsel voor rekening van degene die zijn aandeel overdraagt.

Overleg met ons

Mocht je een onroerende zaak tot gemeenschappelijk nut willen bestemmen en een mandeligheid willen laten onstaan, treedt dan met ons in overleg. We helpen je graag en besteden dan, samen met jou, aandacht aan: het gebruik, de kosten van onderhoud, het beheer, de vergadering van deelgenoten, het aanbrengen van wijzigingen of veranderingen aan de mandelige onroerende zaak, de aanvang en het einde van de mandeligheid en de overdacht van het aandeel van een deelgenoot in een mandelige zaak. Leggen dat allemaal vast in een notariële akte en schrijven die akte voor partijen in bij het kadaster, waarmee de mandeligheid is ontstaan.

Eigendom is het meest omvattende recht dat je op een zaak kan hebben. Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. Een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meeromvattend recht dat met het beperkte recht is bewaard. Die moet je misschien twee keer lezen. We kennen een gesloten stelsel, wat betekent dat alle beperkte rechten in de wet zijn opgenomen. Beperkte rechten zijn onder te verdelen in gebruiksrechten en zekerheidsrechten. Gebruiksrechten zijn: vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, erfpacht, opstalrecht en het appartementsrecht. Zekerheidsrechten zijn pand en hypotheek. 

Erfdienstbaarheden, erfpacht, opstal, appartementsrechten en het recht van hypotheek zijn registergoederen. Registergoederen zijn goederen voor welke overdracht of vestiging inschrijving in daartoe bestemde registers noodzakelijk is. Dergelijke registers zijn registers die worden gehouden door het kadaster. De inschrijving geschiedt door een afschrift van een akte in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers. Die akte moet een notariële akte zijn. Dat betekent dat je voor de vestiging of overdracht van erfdienstbaarheden, erfpacht, opstalrecht, het appartementsrecht en het recht van hypotheek altijd even langs de notaris moet. Het kan maar goed geregeld zijn.

Wat is een erfdienstbaarheid ?

Een erfdienstbaarheid is een last, waarmee een onroerende zaak - het dienend erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak -  het heersend erf - is bezwaard. Aan de eigenaar van het heersend erf kan de verplichting worden opgelegd om de eigenaar van het dienend erf op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de retributie - te betalen. De last die een erfdienstbaarheid op het dienend erf legt, bestaat in een verplichting op, boven of onder een der beide erven iets te dulden of niet te doen. Denk aan een recht van overpad, waardoor je over het terrein van de buurman naar bijvoorbeeld je eigen garage mag, of denk aan het zonnepaneel van de buurman dat misschien wel op jouw dak ligt.

Voorbeelden van veel voorkomende erfdienstbaarheden

1.   de erfdienstbaarheden van uitzicht: bijvoorbeeld inhoudende de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf om te dulden, dat de op het heersend erf te bouwen woning ramen, vensters, erkers, deuren, eventuele andere lichtopeningen en balkons heeft, op een kortere afstand van het dienend erf dan in de wet is toegelaten.

2.   de erfdienstbaarheid van afvoer: bijvoorbeeld, inhoudende de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf om de afvoer van hemel- en afvalwater en faecaliën via de riolen, hemelwaterafvoeren, buizen, drains en/of grindkoffers, die bij de bouw zullen worden aangelegd in, aan of boven het dienend erf, te gedogen en geen activiteiten te verrichten, die de werking van de leidingen en dergelijke (kunnen) belemmeren.

3.   de erfdienstbaarheid van uit- en overbouw: bijvoorbeeld, inhoudende de verplichting voor de eigenaar van een bouwkavel te dulden, dat, indien de eigenaar van de aangrenzende bouwkavel tijdens de bouw gebruik maakt van de mogelijkheid tot uitbouw, het hart van de fundering en de daarop te plaatsen muur is gelegen op de erfgrens

4.   de erfdienstbaarheid van inbalking: bijvoorbeeld, inhoudende de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf met bouwnummer 16 om te dulden dat er een balk vanuit de aangrenzende bouwkavel op het diendend derf kan worden aangebracht

5.   de erfdienstbaarheid van overpad: bijvoorbeeld, inhoudende de verplichting voor het dienend erf, te dulden dat ten behoeve van het heersend erf, gebruik wordt gemaakt van het dienend erf, waaronder begrepen door de eigenaar van de heersend erf casu quo diens rechtsopvolgers, om over het dienend erf te voet of met ongemotoriseerd voertuig te komen van en te gaan naar (en vice versa) de openbare weg op de voor het dienend.

Erfpacht is een zakelijk recht om grond die van een ander is te mogen gebruiken. Bij gemeentelijke erfpacht is een gemeente eigenaar. In de bijzondere en algemene erfpachtvoorwaarden is bepaald wat de voorwaarden zijn en wat voor vergoeding (de canon) de erfpachter aan de eigenaar voor het gebruik is verschuldigd. De voorwaarden verschillen van gemeente tot gemeente. Het doel van erfpacht was oorspronkelijk grondspeculatie tegen te gaan. Opbrengsten van erfpacht kwamen ten goede aan de gemeenschap, zodat daarmee gemeenschappelijke voorzieningen gefinancierd konden worden. Het erfpachtsysteem maakt het kopen van huis beter betaalbaar. Je hoeft immers niet de grond te kopen. Je betaalt slechts een periodieke vergoeding voor het gebruik. Er zijn verschillende erfpachtvormen. Zo kan grond eeuwigdurend in erfpacht zijn uitgegeven. De waarde van de grond waarover canon is verschuldigd staat dan voor altijd vast en kan niet aangepast worden. Maar er zijn ook erfpachtcontracten met een einddatum waarop de waarde van de grond en dus ook de hoogte van de canon aangepast kunnen worden. Erfpacht kan ook worden omgezet in eigendom. Erfpachtvoorwaarden laten zich niet makkelijk lezen. Wij kennen de erfpachtvoorwaarden van de meeste gemeenten uit de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. Laat je door ons goed informeren als je grond in erfpacht wil gaan verkrijgen of in eigendom laat omzetten.

Beperkte rechten

Eigendom is het meest omvattende recht dat je op een zaak kan hebben. Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. Een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meeromvattend recht dat met het beperkte recht is bewaard. We kennen een gesloten stelsel. Dat betekent dat alle mogelijke beperkte rechten in de wet zijn opgenomen.  

Welke beperkte rechten zijn er?

Beperkte rechten zijn onder te verdelen in gebruiksrechten en zekerheidsrechten. Gebruiksrechten zijn: vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, erfpacht, opstalrecht en het appartementsrecht. Zekerheidsrechten zijn pand en hypotheek. Erfdienstbaarheden, erfpacht, opstalrecht, appartementsrechten en het recht van hypotheek zijn registergoederen. Registergoederen zijn goederen voor welke overdracht of vestiging inschrijving in daartoe bestemde registers noodzakelijk is. Dergelijke registers zijn registers die worden gehouden door het kadaster. De inschrijving geschiedt door een afschrift van een akte in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers. Die akte moet een notariële akte zijn. Dat betekent dat je voor de vestiging of overdracht van erfdienstbaarheden, een recht van erfpacht, een opstalrecht, appartementsrechten en het recht van hypotheek, altijd even langs de notaris moet.

Wat is een opstalrecht

Het opstalrecht, geregeld in artikel 5:101 BW, is het zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Volgens de verticale natrekkingsregel van artikel 5:20 BW wordt alles wat aard- en nagelvast met de ondergrond is verbonden, eigendom van de eigenaar van de ondergrond. Het huis dat de aannemer op jouw perceel voor je bouwt, hoeft dus niet apart in eigendom aan jou te worden overgedragen (wel opgeleverd), om de eigendom daarvan te verkrijgen. Dat gebeurt automatisch, juist omdat de woning duurzaam met de ondergrond verbonden is. De bomen in je tuin, worden daarom ook jouw eigendom, ook als de buurman ze gekocht heeft en hij ze in jouw tuin plant. Moet je natuurlijk wel een  tuin hebben...

Rechtspraak

Het Portacabin arrest (HR 31 oktober 1997, NJ 1998/97) maakt duidelijk dat ook roerende zaken als onroerend kunnen  worden beschouwd. De Hoge Raad heeft in dit arrest bepaald dat als een roerende zaak als een (op zich) verplaatsbare portacabin, die echter verbonden was met nuts- en rioleringsleidingen, naar aard en inrichting duurzaam bestemd is om ter plekke te blijven, deze roerende zaak onder omstandigheden toch als duurzaam verenigd met de grond kan worden beschouwd. De consequentie van deze uitspraak is dat de eigenaar van de ondergrond daarmee óók eigenaar wordt van een roerende zaak die bestemd is om naar aard en inrichting duurzaam ter plekke te blijven. Ook zonnepanelen op een zonnepark zijn volgens de rechtspraak eigendom van de grondeigenaar, waarboven ze zijn aangebracht.

Doorbreken van verticale natrekking door opstalrecht

Omdat er in de praktijk een wens bestaat om de verticale natrekkingsregel te doorbreken en de eigendom van de grond en wat daarop gebouwd wordt te scheiden, is het opstalrecht in artikel 5:101 BW geregeld. Dit is dus het zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Ook de eigendom van een brug of een leidingnetwerk kan derhalve met het opstalrecht geregeld worden. Netbeheerders als Stedin of Westland Infra maken regelmatig gebruik van het opstalrecht om hun nutsvoorzieningen onder het perceel van iemand anders aan te kunnen leggen.

Wil je informatie of overleg vanwege de vestiging van een opstalrecht neem dan contact met ons op. Wij helpen je graag.

Een bestaand gebouw maar ook een nog te realiseren gebouwen kan worden gesplitst in appartementsrechten. Alle appartementseigenaren samen worden dan eigenaar van het gebouw. Daaronder vallen ook de ruimtes voor gemeenschappelijk gebruik.  Een appartementseigenaar heeft het exclusieve recht tot gebruik van zijn woning, parkeerplaats of berging.

Een appartementseigenaar is verplicht lid van de vereniging van eigenaars (VvE). De VvE behartigt de belangen van de gemeenschappelijke eigenaren.

Een appartementsrecht ontstaat doordat een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. Die akte van splitsing wordt opgesteld door een notaris. Een splitsingstekenaar maakt de splitsingstekeningen. In de akte van splitsing is de locatie van het gebouw omschreven, hoe het gebouw is opgesplitst, wat privé is en wat gemeenschappelijk, welke appartementsrechten er zijn en wie de appartement eigenaars zijn en welk modelsplitsingsreglement van toepassing is.  Dat bepaalt de rechten en plichten van de VvE en de verschillende appartementseigenaren. In het splitsingsreglement moeten onder meer bepalingen staan over:

• De kosten en schulden die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen;
• Het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en zaken
• Hoe het gebouw verzekerd is
• De oprichting en statuten van de VvE
• Welk aantal stemmen iedere appartementseigenaar heeft

Er bestaan op dit moment vijf versies van modelsplitsingreglementen. De meeste recente is van 2017. Oudere reglementen vervallen niet zodra een nieuwere vanwege de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is gepubliceerd. We kennen de modelsplitsingsreglementen van: 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017.

Mocht je een appartementsrecht willen kopen, bestaande bouw of nieuwbouw in een splitsing willen betrekken, wil je een splitsing wijzigen of heb je vragen over splitsingen weet dan dat wij veel expertise en ervaring op dit gebied hebben en dat graag met je willen delen.

De meeste mensen sluiten voor de koop van een woning bij de bank een geldlening af. De bank wil er zoveel mogelijk zeker van zijn dat de rente en aflossing van de lening op tijd en volledig worden voldaan. Zij verlangt daarvoor zekerheid: het recht van hypotheek op de woning. Dat is het sterkste zekerheidsrecht dat een ander kan hebben. De hypotheekhouder, de geldgever, vaak de bank, kan dan in het ergste geval je woning in het openbaar verkopen en zich als eerste uit de opbrengst voldoen. Door dat zekerheidsrecht, betaal je overigens wel een lagere rente.

De akte van levering wordt dan ook vaak gevolgd door een akte van hypotheek. Als je bij de offerteaanvraag aan de bank opgeeft dat wij de behandelend notaris zijn, stuurt de bank ons de hypotheekopdracht toe zodat wij de hypotheekakte kunnen verzorgen. Wij nemen dan contact met je op.

Het kan ook zijn dat je al een woning hebt en ook een hypotheek, maar dat je bij een andere bank gunstigere voorwaarden voor een geldlening kan krijgen. In dat geval kan je een nieuwe hypotheek vestigen op de woning en de oude hypotheek teniet laten gaan. Dat heet een oversluiting.

Een financiële instelling is bereid om risico te nemen als zij geld uitleent aan haar debiteur om vastgoed te verwerven. Tegenover dat risico staat een rendement dat de instelling verwacht te kunnen maken door gelden ter leen te verstrekken. Het risico van het geld uitlenen bestaat er voor de instelling in dat debiteur tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen onder de geldleningsovereenkomst. Het risico kan worden beheerst door de debiteur een recht van hypotheek te laten vestigen op het onroerend goed ten behoeve van de financiële instelling (de bank, hypotheeknemer, hypotheekhouder, geldgever).  Een partij die een recht van hypotheek heeft, mag zijn vordering met voorrang op het registergoed verhalen. Komt de debiteur (geldnemer, hypotheekgever) zijn verplichtingen niet na, dan mag de hypotheekhouder het pand openbaar verkopen. Een uitspraak van een rechter is niet nodig. Als het pand eenmaal is verkocht dan mag de geldverstrekker zich met voorrang op de opbrengst van het pand verhalen nog voor alle andere crediteuren aan de beurt komen. Het recht van hypotheek is dus een sterk zekerheidsrecht. Wij begeleiden banken die zich gedwongen zien om te gaan executeren en verzorgen de executieveiling. Veilingen in de Metropool Regio Rotterdam Den Haag vinden plaats bij het vendue huis in Rotterdam (https://vendurotterdam.nl/) en bij het vendue huis in Den Haag (https://www.venduehuis.com/).

De koop van een nieuwbouwwoning gaat anders in zijn werk dan de koop van een bestaande woning. Vaak wordt er dan gewerkt met een koop/aannemingsovereenkomst. Je koopt de grond en geeft de aannemer de opdracht om op je grond de woning te bouwen. In de koop/aannemingsovereenkomst wordt opgenomen wat er gebouwd gaat worden, wanneer en hoe er opgeleverd wordt, een garantie en waarborgregeling en het betaling schema. Want je betaalt in termijnen naarmate de bouw vordert. Je betaalt geen overdrachtsbelasting, maar omzetbelasting over de waarde van de grond en de aanneemsom. Bovendien koop je vrij op naam. De notariskosten voor de levering zijn voor rekening van de verkoper. Bij nieuwbouw heeft de aannemer voor de bouwerij een "projectnotaris" aangewezen. Die verzorgt de leveringen aan alle kopers. Een koper kan bij nieuwbouw dus niet zelf een notaris kiezen voor de akte van levering. Wel voor de hypotheekakte.

Timesharing van onroerend goed, boten, caravans en lidmaatschappen van vakantieclubs is geregeld in Boek 7, Titel 1a (artikelen 7:50a-50i) van het Burgerlijk Wetboek. Het is een vorm van periode-eigendom. Gedurende een bepaalde periode heb je het exclusief gebruik van een vakantiehuis of een mooie boot. Wat altijd onbereikbaar leek, komt met dit rechtsfiguur dichtbij. Zorg dat als je een timeshare product in de markt wil zetten of wanneer je als consument een dergelijk product af te nemen, dat je heel goed weet wat voor rechten en verplichtingen het met zich meebrengt. Laat een timeshare overeenkomst door ons opstellen of beoordelen en begeef je niet te snel vanwege een groot vakantieverlangen onnodig op glad ijs.

Het begrip turn-key overeenkomst ("TKO") bestaat niet in onze wetgeving. Het is geen vaststaand juridisch begrip. Wat eronder verstaan kan worden, hangt af van de inhoud van de TKO. De inzet is dat een ontwikkelaar een gebouw levert aan een belegger dat volledig gebruik gereed is. "Schlusselfertig" zoals de Duitsers zeggen, of "clé a main" in het Frans. Het is een mengvorm van een koopovereenkomst en een aannemingsovereenkomst. Wordt de hele koopprijs bij levering voldaan, of wordt er betaald op basis van een schema? Wordt er verkocht tegen een vaste prijs of op basis van een  bruto aanvangsrendement. Wat zijn de verplichtingen van de ontwikkelaar en van de belegger? Wat kom je overeen met de huurder? Wat voor garanties zijn denkbaar? Wat voor zekerheden kunnen er worden verlangd. Een TKO is een belangrijk contract. Het is een instrument waarop de ontwikkelaar kan sturen. Het vereist maatwerk en een goed begrip van het bouwproces. Wij hebben veel ervaring met TKO-en. Wij zijn betrokken geweest bij de grootste kantoorontwikkeling van Nederland waarbij een ontwikkelaar een volledig verhuurd kantoorgebouw had verkocht aan een Duitse belegger die probeerde zoveel mogelijk risico's bij de ontwikkelaar weg te leggen.     

Als je vastgoed wilt verkopen streef je naar opbrengstmaximalisatie. Die opbrengstmaximalisatie bewerkstellig je door vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. Dat kan je doen door met het object te gaan leuren, door één op één met een mogelijke koper te onderhandelen. maar je kan ook denken aan een vrijwillige veiling of aan een verkoop bij inschrijving (controlled auction). De verkoop bij inschrijving is er in verschillende smaken. Je kan een open verkoop bij inschrijving organiseren, waarbij je kopers bijvoorbeeld via een advertentie uitnodigt te reageren. Maar je kan ook denken aan een besloten inschrijving, waarbij je slechts een beperkt aantal kandidaat-kopers uitnodigt om in te schrijven. Een goede verkoop bij inschrijving valt of staat met een strenge regie, een strakke organisatie en voortreffelijk voorbereide verkoopdocumentatie. Uit de verkoopdocumentatie volgt hoe koper onderzoek naar het verkochte kan doen, wanneer een bieding moet worden gedaan en aan welke vormvereisten die moet voldoen, wat het recht van beraad inhoudt, wanneer er gegund wordt en hoe en wanneer levering plaatsvindt. Wij hakken vaker met dit bijltje. Wil je met je makelaar en/of met ons de voors en tegens op een rijtje zetten voordat je kiest wat het moet gaan worden laat het ons weten. Been there. Done that.

Als ondernemer wil je ondernemen. En niet afgeleid worden door bijzaken. Je hebt belang bij de kwaliteit van je onderneming. Die wordt medebepaald door de kwaliteit van het bedrijfspand en de omgeving waarin het ligt. Maakt een pand deel uit van een bedrijvenpark dan is het dienstig dat er goed management wordt gevoerd waardoor de kwaliteit van het bedrijvenpark in stand blijft of verbetert. Goed parkmanagement draagt bij aan het waarde behoud van het onroerend goed en leidt tot kostenbesparing. 

In Nederland hebben we meer dan 4.000 bedrijvenparken. Hele goede. En hele slechte. Met goed (uit te besteden) parkmanagement is de kwaliteit van het park te verbeteren. Gebruikelijke parkmanagementactiviteiten zijn: beheer en onderhoud van openbare ruimte, bewegwijzering, collectieve beveiliging, gezamenlijke afvalinzameling en verwerking, gezamenlijk energie inkoop, delen van kabelinfrastructuur en communicatie. Maar het kan veel verder gaan. Denk aan schoonmaakdiensten, onderhoud brandblusmiddelen, dak inspecties, zonnepanelen, etc. Het heeft vaak het karakter van een publiek-/privaatrechtelijk samenwerking. Wat neemt de gemeente voor zijn rekening en waar liggen de verantwoordelijkheden voor marktpartijen.

Om de kwaliteit van het parkmanagement te borgen wil je natuurlijk iedereen aan boord en gecommitteerd houden. Hoe doe je dat? Hoe geef je dat juridisch vorm. Is een coöperatie de meest geschikte vorm of kan je beter het gehele terrein in appartementsrechten splitsen en gezamenlijk een vereniging van eigenaars vormen die bijdragen in de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten. Zou een mandeligheid uitkomst kunnen bieden of is een kettingbeding met een boeteclausule afdoende. Het hangt ervan af. Wij praten er graag met je op door en helpen je met het vinden van wat het beste in de gegeven omstandigheden past. We kunnen je ook in contact brengen met professionele organisaties die het parkmanagement voor de verschillende eigenaren verzorgen. 

Wij begeleiden partijen die beleggingsinitiatieven initiëren in commercieel vastgoed (wonen, winkelen, kantoren, zorg en parkeren) in Nederland of het buitenland voor de particuliere en institutionele belegger. Schrijven mee aan het prospectus, werken de vennootschappelijke structuur mee uit, verzorgen de verwerving en financiering van de stenen en dragen bij aan een vlekkeloos verloop van de funding en closing. Wij hebben onze bijdrage geleverd aan transacties met een totaal beleggingsvolume van meerdere miljarden euro's.     

Beleggers met omvangrijke woningportefeuilles hebben doorlopend te maken met huurwoningen die beschikbaar komen voor de verkoop. Voor die beleggers is het prettig als de leveringen aan die kopers door de belegger gestructureerd kunnen plaatsvinden bij één notaris die de werkwijze en cultuur van de belegger verstaat, die bekend is met de plaatselijke situatie en die de kopers gemakkelijk op kantoor kan ontvangen.     

Wij begeleiden ontwikkelaars en bouwers bij nieuwbouw woningenprojecten en organiseren voor partijen de levering van de bij koop/aannemingsovereenkomst door de kopers gekochte woningen.   

Wil je beleggen in vastgoed. Direct, indirect of in een tussenvorm. Alleen of met anderen. Een solitair object of gehele portefeuilles. Winkels, kantoren of woningen. In een bepaalde regio. Op een bepaalde locatie. Of wil je ondernemen in vastgoed. Zelf of gedelegeerd ontwikkelen. Van initiatief tot ontwerp. Van realisatie tot exploitatie. Verdichten. Duurzaam. Wij weten de weg. Kennen de markt. Identificeren valkuilen. MAES notarissen begeleidt aan- en verkooptrajecten, (ver)huurtransacties en projectontwikkeling. Wij doen due diligence, project management, voeren onderhandelingen, structureren de deal, verzorgen de onderliggende juridische documentatie van signing tot closing. 

Voor particulieren, bedrijven en andere organisaties verzorgen wij vaak legalisaties, apostilles en doorlegalisaties. Zowel in de ondernemingsrecht-, de vastgoed- en de familierechtpraktijk. Een legalisatie is een verklaring van de notaris dat de handtekening onder een document door jou in het bijzijn van die notaris of een medewerker van zijn kantoor is gezet is en dat jij je daarbij hebt gelegitimeerd met een geldig legitimatiebewijs. Daarmee staat de echtheid van de handtekening vast. De verklaring is vaak een sticker of stempel op het document. 

Apostille en doorlegaliseren

Vaak kan je volstaan met een legalisatie. Maar als je een document in het buitenland wilt gebruiken moet je ervoor zorgen dat het document (bijvoorbeeld een uittreksel uit het bevolkingsregister) in het buitenland herkend wordt als officieel document. Dan is het van belang om na te gaan of een land waarin je het document wilt gaan gebruiken is aangesloten bij het Apostilleverdrag. Is dat zo dan moet het document worden voorzien van een apostille. Is het land niet aangesloten bij het Apostilleverdrag, dan moet je het document laten doorlegaliseren. Wij kunnen de apostille of doorlegalisatie voor jou verzorgen. Wij bieden het door ons gelegaliseerde document dan aan bij de rechtbank. De rechtbank kan het document alleen voorzien van een apostille of legalisatie als er een originele handtekening op het document staat én deze handtekening is gedeponeerd in de landelijke handtekeningendatabase. Handtekeningen die door ons zijn gelegaliseerd, worden doorgaans snel en zonder vertraging door de rechtbank voorzien van een apostille.  Voor het aanvragen van een apostille of legalisatie bij de rechtbank betaal je griffierecht. De betaalmogelijkheden verschillen per rechtbank. Je ontvangt de apostille of legalisatie nadat je het griffierecht hebt betaald.

Extra legalisatie

Soms vraagt een land om een extra legalisatie. Informeer daarom altijd bij het consulaat of de ambassade van het betreffende land. 

Wat moet je doen om een legalisatie te krijgen? 

Onze hostesses zitten tijdens kantooruren bij de Hospitality Desk voor je klaar en helpen je graag gelijk bij binnenkomst. Bel vooraf even om je komst af te stemmen, zodat we er zeker van zijn dat we je dan ook gelijk bij binnenkomst kunnen helpen. Neem de door jou ontvangen volmacht of verklaring mee naar ons kantoor. Vergeet je geldig legitimatiebewijs niet en zet je handtekening pas bij ons op kantoor in het bijzijn van een medewerker van ons kantoor. Als je handtekening eenmaal bij ons op kantoor is gezet, hoeft je niet in alle gevallen te wachten tot de legalisatie is uitgevoerd. Wij kunnen er zelf voor zorgen dat het gelegaliseerde document in origineel nog dezelfde of de volgende dag wordt verzonden naar de instantie die om je gelegaliseerde handtekening heeft verzocht. Jij ontvangt van ons voor je dossier een digitaal exemplaar.