Box 3 in beweging: aandachtspunten voor vastgoedeigenaren

Dit artikel verscheen eerder in Het Ondernemsbelang

Box 3 is voor vastgoedeigenaren een rekenmodel dat direct raakt aan rendement, financiering, huurstrategie en verkoopmoment. Jarenlang was de klacht uniform: wie vastgoed in privé hield, werd belast alsof het vermogen een vast rendement opleverde, ook als de werkelijke kasstroom lager was. Dat systeem is juridisch gaan schuiven en politiek gaan kantelen. De grote hervorming is inmiddels niet meer voorzien per 2027, maar per 1 januari 2028, mits de wetgevingsroute volledig wordt afgerond. Juist daarom wordt 2027 een voorbereidingsjaar.

De kern van de nieuwe box 3 is dat werkelijk rendement leidend wordt. Voor veel vermogen geldt straks als hoofdregel een vermogensaanwasbelasting: jaarlijkse inkomsten én waardestijgingen worden in de heffing betrokken. Voor onroerende zaken geldt in het wetsvoorstel een andere route. De waardestijging van vastgoed wordt niet jaarlijks afgerekend, maar pas bij realisatie, bijvoorbeeld bij verkoop. De huurinkomsten blijven wel jaarlijks relevant. Dat verschil is voor vastgoedbeleggers belangrijk. Vastgoed is nu eenmaal minder liquide dan een aandelenportefeuille. Een papieren waardestijging kan niet altijd worden gebruikt om belasting te betalen. 

Aandachtspunten

Voor bestaande vastgoedposities wordt de waarde bij de start van het nieuwe stelsel bepalend. In de toelichting op het wetsvoorstel wordt voor woningen aangesloten bij de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2028. Daarmee worden oude waardestijgingen in beginsel niet alsnog belast. Dat klinkt gunstig voor wie jaren geleden heeft gekocht, maar het maakt de waardering op het scharniermoment juist belangrijker. Wie in 2027 geen scherp dossier heeft van WOZ-beschikkingen, huurcontracten, onderhoudskosten en financieringslasten, begint het nieuwe stelsel met een achterstand. 

Het eerste aandachtspunt is daarom administratief: maak vastgoed meetbaar. In het nieuwe stelsel gaat het niet meer alleen om bezit, maar om aantoonbaar rendement. Huur, leegstand, servicekosten, onderhoud, beheer, rente, verzekeringen, VvE-bijdragen en verbeteringen moeten goed uit elkaar worden gehouden. Onderhoud kan een andere fiscale behandeling krijgen dan verbetering. Een reparatie aan een dak is fiscaal iets anders dan het optoppen of verduurzamen van een pand waardoor de waarde structureel stijgt. Wie dat pas bij de aangifte probeert te reconstrueren, loopt achter de feiten aan.

Het tweede aandachtspunt is strategisch: beoordeel elk pand afzonderlijk. Een volledig verhuurde woning, een vakantiewoning voor eigen gebruik en een object met gemengd gebruik kunnen fiscaal verschillend uitpakken. In de vastgoedpraktijk wordt rendement vaak bekeken op portefeuilleniveau, maar box 3 dwingt straks nog meer tot detail. Een pand met een bescheiden huur maar hoge onderhoudslasten kan fiscaal anders reageren dan een pand met stabiele huur en weinig kosten.

Het derde aandachtspunt is liquiditeit. De huidige aanslagen blijven voorlopig werken met forfaitaire percentages en een tegenbewijsregeling als het werkelijke rendement lager is. De Belastingdienst geeft zelf aan dat tot nieuwe wetgeving naar verwachting per 2028 nog met fictief rendement wordt gerekend, tenzij het werkelijke rendement lager is. Voor vastgoedeigenaren betekent dit dat zij twee werkelijkheden naast elkaar moeten kunnen onderbouwen: de huidige forfaitaire heffing en de toekomstige heffing op werkelijke kasstromen en gerealiseerde winsten. Dat vraagt om reserves. Niet alleen voor onderhoud en renteherziening, maar ook voor fiscale correcties, bezwaarprocedures en verkoopmomenten. 

Komend jaar

Wie in 2027 koopt of verkoopt, moet niet alleen rekenen met overdrachtsbelasting, financiering en huurregulering, maar ook met zekerheden in de koopovereenkomst. De waarborgsom is daarbij een extra aanmdachtspunt. In vastgoedtransacties wordt vaak afgesproken dat de koper een waarborgsom, veelal 10 procent van de koopprijs, bij de notaris stort. Als een transactie niet doorgaat, kan discussie ontstaan over wie recht heeft op dat bedrag en moet de notaris bij betwisting de gelden soms aanhouden totdat partijen overeenstemming bereiken of de rechter beslist. Dat raakt rechtstreeks aan liquiditeit en timing. Een belegger die fiscaal wil herstructureren maar contractueel vastloopt, kan een planning op papier hebben die in de praktijk niet uitvoerbaar is. 

Voor vastgoedeigenaren is 2027 vooral het jaar om keuzes voor te bereiden. Verkoop niet uitsluitend omdat een nieuw stelsel nadert, maar toets wel of de portefeuille nog past bij het beoogde rendement na belasting. Herfinancier niet alleen op rente, maar ook op aftrekbaarheid en kasstroom. Leg kosten nog beter vast dan voorheen. Actualiseer huurdossiers. Controleer of privévastgoed nog logisch in box 3 thuishoort of dat een andere structuur bespreekbaar is. En betrek notaris en fiscalist vóórdat contracten worden getekend, niet pas wanneer de aanslag of het geschil er ligt.

mr Geert Janssen is notaris bij MAES notarissen