Erfenissen zijn geen natuurwet - de overheid kan ingrijpen, en zo de woningmarkt eerlijker maken
Een analyse eerder dit jaar over de invloed van hoge erfenissen op de huizenprijzen liet weinig aan de verbeelding over (FD, 5 juli). We staan aan de vooravond van een stille machtsverschuiving op de woningmarkt. Niet door het grootkapitaal of buitenlandse beleggers – maar door onze eigen ouders. Of liever gezegd: door hun erfenissen. De babyboomer met een afbetaald huis blijkt zo de nieuwe vastgoedmotor.
Er worden honderden miljarden aan vermogen nagelaten. Dat geld, grotendeels ‘opgesloten in stenen’, vloeit in toenemende mate richting een generatie die al op de woningmarkt zit – of met een duwtje zo naar binnen wandelt. Starters zonder vermogende ouders vissen achter het net, terwijl huizenprijzen blijven stijgen. En hoewel in het FD-artikel wordt opgemerkt dat de jubelton is afgeschaft, blijft het onderliggende mechanisme fier overeind: vermogen bevrucht vermogen.
De jubelton mag dan verdwenen zijn, familiehypotheken en informele schenkingen vieren hoogtij. De fiscale behandeling van intergenerationele vermogensoverdracht blijft mild – veel milder dan in omliggende landen. Dat is vreemd, want dit versterkt structureel de ongelijkheid in kansen. Waarom zouden twee jonge starters met een evenhoog inkomen zulke verschillende uitkomsten op de woningmarkt moeten ervaren, puur omdat de één vermogen erft en de ander niet?
De erfbelasting kan dus progressiever, met hogere tarieven voor grote erfenissen. Daarnaast moet er beter toezicht komen op familiehypotheken en constructies waarbij rente wordt teruggeschonken. Als het beleid overdracht van vermogen beloont, versterkt het onbedoeld het prijsopdrijvende effect op de woningmarkt.
Zet een systeem op waarbij we 65-plussers bij verkoop van hun woning voor een kleinere, passende woning, vrijstellen van overdrachtsbelasting. Of geef een verhuissubsidie voor senioren die een gezinswoning vrijmaken voor jonge gezinnen. Doorstroming is een cruciale schakel in een gezonde woningmarkt.
Ook is transparantie in het biedproces essentieel. Open biedregisters, zoals ooit aangekondigd door woonminister Hugo de Jonge, moeten worden verplicht. Zo krijgt niet alleen de hoogste bieder, maar ook de eerlijkste bieder een kans.
Dit is geen pleidooi om alleen maar te herverdelen. De kern blijft dat we structureel te weinig woningen bouwen. Maar wat we bouwen is minstens zo belangrijk als hoeveel. Betaalbare koop- en middenhuurwoningen moeten prioriteit krijgen. Het is onhoudbaar dat er nieuwbouwprojecten verrijzen die vooral beleggers of doorstromers trekken. Jongeren zonder rijke ouders verdienen ook een plek.
De dreiging van een ‘erfenisgedreven huizenmarkt’ vraagt om politieke moed. Niet om ouders te straffen voor spaarzaamheid, maar om te zorgen dat je afkomst niet je toekomst bepaalt.
Dit artikel verscheen eerder in het Financieele Dagblad: https://fd.nl/opinie/1580791/erfenissen-zijn-geen-natuurwet-de-overheid-kan-ingrijpen-en-zo-de-woningmarkt-eerlijker-maken
Er worden honderden miljarden aan vermogen nagelaten. Dat geld, grotendeels ‘opgesloten in stenen’, vloeit in toenemende mate richting een generatie die al op de woningmarkt zit – of met een duwtje zo naar binnen wandelt. Starters zonder vermogende ouders vissen achter het net, terwijl huizenprijzen blijven stijgen. En hoewel in het FD-artikel wordt opgemerkt dat de jubelton is afgeschaft, blijft het onderliggende mechanisme fier overeind: vermogen bevrucht vermogen.
Grotere vermogensongelijkheid
Dat deze ontwikkeling zich aandient, betekent nog niet dat we ze lijdzaam moeten ondergaan. Erfenissen zijn geen natuurwet. Als politiek en overheid toekijken, dan zal de vermogensongelijkheid verder toenemen – maar we kunnen dit tij keren. Daarom vier beleidsrichtingen waar we in 2026 verder over moeten spreken.De jubelton mag dan verdwenen zijn, familiehypotheken en informele schenkingen vieren hoogtij. De fiscale behandeling van intergenerationele vermogensoverdracht blijft mild – veel milder dan in omliggende landen. Dat is vreemd, want dit versterkt structureel de ongelijkheid in kansen. Waarom zouden twee jonge starters met een evenhoog inkomen zulke verschillende uitkomsten op de woningmarkt moeten ervaren, puur omdat de één vermogen erft en de ander niet?
De erfbelasting kan dus progressiever, met hogere tarieven voor grote erfenissen. Daarnaast moet er beter toezicht komen op familiehypotheken en constructies waarbij rente wordt teruggeschonken. Als het beleid overdracht van vermogen beloont, versterkt het onbedoeld het prijsopdrijvende effect op de woningmarkt.
Doorstroming ondersteunen
Daarnaast bezitten ouderen veel woonruimte. Vaak zijn ze gehecht aan hun woning, maar worden ze fiscaal gestraft als ze kleiner willen wonen. Een senior die naar een appartement verhuist, betaalt overdrachtsbelasting, verhuiskosten en levert vaak wooncomfort in. Waarom zouden we niet juist deze groep actief ondersteunen om door te stromen?Zet een systeem op waarbij we 65-plussers bij verkoop van hun woning voor een kleinere, passende woning, vrijstellen van overdrachtsbelasting. Of geef een verhuissubsidie voor senioren die een gezinswoning vrijmaken voor jonge gezinnen. Doorstroming is een cruciale schakel in een gezonde woningmarkt.
Politieke moed nodig
De huidige praktijk – wie het meeste geld meebrengt, wint – is een recept voor ongelijke kansen. De overheid moet stimuleren dat starters met beperkt vermogen toch toegang krijgen tot de koopmarkt. Bijvoorbeeld via startersleningen, waar gemeenten en rijksoverheid samen garant voor staan. Of door een zelfbewoningsplicht, waarbij woningen alleen aan kopers zonder andere vastgoedbezittingen verkocht mogen worden.Ook is transparantie in het biedproces essentieel. Open biedregisters, zoals ooit aangekondigd door woonminister Hugo de Jonge, moeten worden verplicht. Zo krijgt niet alleen de hoogste bieder, maar ook de eerlijkste bieder een kans.
Dit is geen pleidooi om alleen maar te herverdelen. De kern blijft dat we structureel te weinig woningen bouwen. Maar wat we bouwen is minstens zo belangrijk als hoeveel. Betaalbare koop- en middenhuurwoningen moeten prioriteit krijgen. Het is onhoudbaar dat er nieuwbouwprojecten verrijzen die vooral beleggers of doorstromers trekken. Jongeren zonder rijke ouders verdienen ook een plek.
De dreiging van een ‘erfenisgedreven huizenmarkt’ vraagt om politieke moed. Niet om ouders te straffen voor spaarzaamheid, maar om te zorgen dat je afkomst niet je toekomst bepaalt.
Dit artikel verscheen eerder in het Financieele Dagblad: https://fd.nl/opinie/1580791/erfenissen-zijn-geen-natuurwet-de-overheid-kan-ingrijpen-en-zo-de-woningmarkt-eerlijker-maken
Bekijk ook
Waarom MAES notarissen
Wij begeleiden onze klanten bij de momenten die er werkelijk toe doen in het leven. Zakelijk en privé. Wij bieden rust, betrouwbaarheid en zekerheid. Onberispelijk, toegewijd en integer.
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
Wij onderkennen de verantwoordelijkheid die wij dragen voor onze stakeholders; onze klanten, onze medewerkers, leveranciers, de overheid en de samenleving waar wij deel van uitmaken. Op zowel professioneel als maatschappelijk terrein. Onze maatschappelijke verantwoordelijkheid richt zich op drie thema’s: governance, een duurzame leefomgeving en sociale betrokkenheid. Wij hopen daarmee impact te kunnen hebben.