Erfpachtpolitiek: lessen voor huiseigenaren en beleggers

Dit artikel verscheen eerder in Het Ondernemersbelang

Erfpacht is ooit bedoeld als pragmatische oplossing: de gemeente houdt de grond in handen, bewoners kopen de woning, en via de canon kan de gemeente sturen op ontwikkeling en een deel van de grondwaardestijging collectief laten landen. In de praktijk is erfpacht in grote steden een dossier geworden dat tegelijk financieel, politiek en juridisch is. Juist daarom zijn de lessen uit Amsterdam en Den Haag relevant voor iedereen die een woning koopt, verkoopt of belegt op erfpachtgrond.

Voorspelbaarheid en schokdemping

De belangrijkste les is dat voorspelbaarheid vaak zwaarder weegt dan de vraag of erfpacht goed of slecht is. Amsterdam probeert de grootste pijn van klassieke erfpacht—onzekerheid rond herziening—te verkleinen door een duidelijk onderscheid te maken tussen voortdurende erfpacht (herziening van grondwaarde en canon na 50 of 75 jaar) en eeuwigdurende erfpacht (canon éénmalig vastgesteld en daarna alleen jaarlijkse inflatie-aanpassing, of afkoop). Die beweging is in de kern een poging om erfpacht financierbaar en uitlegbaar te houden, ook voor huishoudens die hun maandlasten stabiel willen plannen.

Een tweede les is dat grote gemeenten erfpacht steeds vaker schokbestendig proberen te maken. Rente- en waardebewegingen kunnen anders in één keer doorwerken in de canon, met forse en soms onverwachte sprongen in de woonlasten. Zo heeft de gemeente Den Haag eind 2024 een stelselwijziging vastgesteld die onder meer uitgaat van middeling van de canonrente over een periode van tien jaar om pieken en dalen te dempen. Ook wordt het canonpercentage jaarlijks vastgesteld en gepubliceerd, wat bijdraagt aan transparantie, maar niet automatisch aan betaalbaarheid. De bestuurlijke les is dat wie erfpacht als instrument wil behouden het systeem maar beter betaalbaar kan houden, met regels die uitlegbaar zijn en niet te afhankelijk van korte-termijnrentes.

Erfpacht als risico

In grote steden blijft erfpacht onderdeel van het woondebat. De linkerkant van de politiek ziet het meestal als manier om publieke regie te houden op grond en waardestijging, de rechterkant noemt het vaak ondoorzichtig of te duur en pleit voor afschaffing. Discussies over afschaffen of blijven van erfpacht zijn niet alleen ideologisch, maar hebben ook directe gevolgen voor het tempo waarin dossiers worden afgehandeld en voor het vertrouwen in het systeem. Voor huiseigenaren en beleggers betekent dit dat erfpacht niet alleen een contract is, maar ook risico met veranderende spelregels. Een gezonde manier om daarmee om te gaan is scenario-denken: niet alleen rekenen met de huidige canon, maar ook met mogelijke wijzigingen in grondwaarderingsmethodiek, herzieningsmomenten en gemeentelijke overgangsregelingen.

Een vierde les is juridisch-fiscaal en wordt in de praktijk vaak onderschat: wijzigingen in erfpachtvoorwaarden kunnen overdrachtsbelasting triggeren. Elke wijziging die leidt tot een andere juridische of economische werkelijkheid kan extra overdrachtsbelasting oproepen, bijvoorbeeld bij aanpassingen in canon, bestemming of looptijd. Een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland maakt het concreet: bij een canon die jaarlijks wordt geïndexeerd kan sprake zijn van een onzeker jaarlijks bedrag, en die onzekerheid moet worden meegenomen in de waardering van de canon voor de heffingsgrondslag. Dus wat voelt als een administratieve wijziging kan een fiscale rekening opleveren, en indexatie is daarbij geen detail maar een waarderingsfactor.

Erfpacht voor huiseigenaren en vastgoedbeleggers

De beste aanpak is om erfpacht te behandelen als een combinatie van grondcontract en financieringscomponent. Dat begint bij due diligence vóór aankoop: welk stelsel geldt, wanneer loopt het tijdvak af, hoe wordt de canon herzien, welke indexatie is afgesproken en welke opties bestaan er om over te stappen of af te kopen. In Amsterdam is overstappen naar eeuwigdurende erfpacht bijvoorbeeld een expliciet traject dat notarieel wordt vastgelegd; zelfs bij appartementen is geen VvE-toestemming nodig voor het overstappen, maar het blijft een individuele overeenkomst die goed moet worden gedocumenteerd.

Voor bestaande eigenaren is de praktische les: wacht niet tot het einde van het tijdvak. Voor beleggers geldt daarnaast dat canonrisico en heruitgifte-onzekerheid expliciet in rendement én exit moeten worden verdisconteerd. Een object met een naderende herziening is niet alleen een kasstroomvraagstuk, maar ook een liquiditeitsvraagstuk: kan het object nog vlot worden gefinancierd en verkocht als het gemeentelijke proces stokt?

Tot slot is het verstandig om bij elke erfpachtwijziging—overstap, herziening, afkoopconstructie—fiscaal en notarieel vooraf te laten toetsen of er overdrachtsbelastingrisico ontstaat. Erfpacht is daarmee geen reden om woningen of beleggingen te vermijden, maar wel een reden om het dossier serieuzer te behandelen dan een jaarlijkse betaling. In grote gemeenten is het een contract met marktimpact, beleidsrisico en soms fiscale bijvangst.