Heeft de VvE de bevoegdheid een woning binnen te treden voor een reparatie of renovatie?

In appartementsgebouwen komt het regelmatig voor dat bewoners klachten over schade indienen bij de VvE. In sommige gevallen is de VvE verantwoordelijk om de schade te verhelpen. Om de oorzaak van de schade te achterhalen en om reparaties uit te kunnen voeren, moet de VvE soms toegang verkrijgen tot de woning(en). Sommige eigenaars of huurders van appartementen willen echter geen toegang verlenen. Heeft de VvE in dat geval de bevoegdheid om toegang tot de woning te krijgen?

Oorzaak schade door gemeenschappelijke zaken

Wanneer een bewoner een klacht bij de VvE indient over schade aan de woning, moet worden achterhaald wat de oorzaak van de schade is. Of de VvE verantwoordelijk is voor de schade, hangt namelijk af van de oorzaak waardoor de schade is ontstaan. De VvE is in beginsel verantwoordelijk wanneer de schade is ontstaan door een gebrek in gemeenschappelijke zaken (zoals leidingen in het appartementsgebouw). De VvE moet dan zorgdragen voor herstel van deze schade. Voor het bepalen van de oorzaak van de schade is in sommige gevallen een deskundig onderzoek nodig. Soms wil een eigenaar of huurder echter niet meewerken aan een onderzoek en wil deze geen toegang verlenen tot diens woning. Wat zijn dan de rechten en bevoegdheden van de VvE?

Toegang tot de woning verlenen door eigenaar

Als een handeling verricht moet worden met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken van het appartementencomplex en de toegang tot het privégedeelte van een appartement noodzakelijk is, dan is de eigenaar van de woning verplicht om toegang tot de woning te verlenen. Dit is bepaald in de modelreglementen 1973 en 1983, de bepaling is in de modelreglementen 1992 en 2006 aangevuld met een verplichting voor de eigenaar om ook medewerking te verlenen. De VvE is vervolgens wel verplicht om de eventuele schade te vergoeden die voortvloeit uit het onderzoek in de woning, als blijkt dat de schade is veroorzaakt door een probleem binnen het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementsgebouw.

Als de eigenaar toegang tot de woning weigert, moet de VvE eerst een brief sturen waarin zij om toegang vraagt. Blijft de eigenaar hierna de toegang tot de woning weigeren, dan mag de VvE in sommige gevallen een boete opleggen. Daarnaast moet een gerechtelijke procedure worden gestart om toegang tot de woning af te dwingen. Voor het starten van een gerechtelijke procedure heeft het bestuur van de VvE een machtiging van de algemene ledenvergadering nodig. Een uitzondering wordt gemaakt als er sprake is van een acuut ernstige situatie; dan is het bestuur bevoegd om te handelen zonder machtiging van de vergadering om zo de schade zoveel mogelijk te beperken.

Toegang van de woning verlenen door huurder

Het is ook mogelijk dat de eigenaar van het appartement zijn woning heeft verhuurd aan een huurder. De huurder kan vervolgens de toegang tot de woning eveneens weigeren. Het splitsingsreglement voor gebruik, beheer en onderhoud is ook van toepassing op een gebruiker of een huurder. Op grond van de bepalingen over toegang tot een appartement uit de hiervoor genoemde modelreglementen, kan de VvE ook in geval van een verhuurde woning de toegang van de huurder afdwingen wanneer er een handeling moet worden verricht met betrekking tot een gemeenschappelijk gedeelte of gemeenschappelijke zaken, en de toegang tot het privégedeelte daarvoor noodzakelijk is. 

Ook kan de verhuurder van de woning die lid is van de VvE, de huurder aanspreken, waarna de huurder verplicht is om gelegenheid te geven voor de uitvoering van dringende werkzaamheden of renovatie. Voor de uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden kunnen dus zowel de VvE als de verhuurder van de woning de huurder aanspreken en verplichten om toegang te verlenen tot de betreffende woning.

Wilt u meer advies over dit onderwerp? Kom bij ons langs op het Verploegh Chasséplein 1, 3134 BZ Vlaardingen, chat via www.maesnotarissen.nl, mail naar service@maesnotarissen.nl of bel ons op +31 (0)10 44 53 777. Wij zien ernaar uit om u te mogen begroeten.

Dit artikel is ontleend aan ‘Met Recht Geregeld’ (www.metrechtgeregeld.nl), product van FBN Juristen.

FBN Juristen en MAES notarissen besteden de uiterste zorg aan de inhoud van de artikelen, maar aanvaarden geen aansprakelijkheid in geval van onvolledigheid of onjuistheid van een artikel, noch voor de gevolgen daarvan.