Renteaftrek voor een hypotheek op een vakantiewoning? Het kan!

---

Criteria voor het zijn van eigen woning

Hebt u een recreatiewoning in eigendom, dan kan deze woning fiscaal alleen als eigen woning worden aangemerkt als deze woning voor u als zogeheten hoofdverblijf (zie hierna) dient. Daarbij is van belang dat u samen met uw (eventuele) fiscaal partner niet meer dan één hoofdverblijf kan hebben. Bezit u samen met uw partner meerdere woningen die als hoofdverblijf aangemerkt kunnen worden, dan kunt u samen in uw aangifte(n) Inkomstenbelasting kiezen welke woning als hoofdverblijf moet worden aangemerkt. Dat is in de praktijk meestal de woning waarop de grootste hypotheekrentelast rust.

Eigendomseis

Een woning die voor u als hoofdverblijf dient, kan als eigen woning worden aangemerkt als u juridisch of economisch eigenaar van de woning bent. U bent juridisch eigenaar van de woning als de woning bij de notaris aan u is overgedragen (geleverd). Economische eigendom is in dit kader eigenlijk niets anders dan de juridische eigendom, maar dan zonder dat de woning aan u bij de notaris juridisch is overgedragen. Bij economische eigendom geniet u de voordelen (waardestijging, gebruik) van de woning en komen de nadelen (kosten, waardedaling) van de woning voor uw rekening. De wet stelt, om te kunnen spreken van (economische) eigendom, als voorwaarde dat de waardeveranderingen van de woning voor minimaal 50% voor uw rekening zijn. U kunt uw notaris of een andere deskundige adviseur om advies vragen of u (economisch) eigenaar
bent (geworden) van de woning.

Hoofdverblijf

Wordt aan de eigendomseis voldaan, dan kan een recreatiewoning als eigen woning worden aangemerkt als de eigenaar de woning als hoofdverblijf gebruikt. Deze situatie zal in de praktijk meer uitzondering dan regel zijn, vooral als de eigenaar de recreatiewoning als tweede woning in gebruik heeft en de rentelasten op de hoofdwoning hoger zijn dan de rentelasten op de recreatiewoning.Een keuze tussen beide woningen zal dan altijd ten gunste van de hoofdwoning uitvallen. De recreatiewoning zal dan samen met een eventuele daarvoor aangegane hypothecaire lening in box 3 als voordeel uit sparen en beleggen worden belast. Dat ongeacht of deze lening is aangegaan met als onderpand de recreatiewoning of de hoofdwoning. Wordt echter de hoofdwoning gehuurd en daarnaast een recreatiewoning gekocht, dan hoeft geen keuze tussen beide woningen te worden gemaakt als beide woningen als hoofdverblijf kunnen gelden. Op de huurwoning rust immers geen hypotheekschuld. De vraag of een recreatiewoning fiscaal als eigen woning kan worden aangemerkt is recent nog in de rechtspraak aan de orde geweest.

Voorbeeld 1 uit de rechtspraak

X heeft een recreatiewoning in eigendom en wenst dat deze recreatiewoning fiscaal als eigen woning wordt aangemerkt. X verblijft in de weekenden (van vrijdagmiddag tot zondagavond of maandagmorgen), de feestdagen, de schoolvakanties en zijn vrije dagen, in de recreatiewoning (in totaal 170 dagen per jaar). De overige (doordeweekse) dagen verblijft X vanwege zijn werk in een huurwoning. Beide woningen liggen op een enkele reisafstand van 128 km van elkaar. Visite en logees worden alleen in de recreatiewoning ontvangen.

De rechter oordeelde in dit geval dat een woning kwalificeert als hoofdverblijf als het aannemelijk is dat die woning de centrale levensplaats is. Waar iemand zijn centrale levensplaats heeft, wordt naar de omstandigheden beoordeeld. Daarbij is volgens de rechter doorslaggevend waar X zijn sociale leven heeft en dat is in de recreatiewoning. Dat X in de omgeving van zijn huurwoning ook boodschappen doet, daar werkt, daar naar de tandarts e.d. gaat, weegt voor de rechter minder zwaar. Opmerkelijk is dat het feit dat de recreatiewoning op grond van het bestemmingsplan niet permanent mag worden gewoond, in deze procedure geen rol heeft gespeeld.

Uit deze voor X positieve uitkomst mag niet worden geconcludeerd dat een recreatiewoning relatief eenvoudig als een hoofdverblijf kan worden aangemerkt. Dat is recent gebleken uit een andere uitspraak (zie hierna voorbeeld 2).

Voorbeeld 2 uit de rechtspraak

Y heeft twee woningen in eigendom: een recreatiewoning en een hoofdwoning. De recreatiewoning is in de jaren 2001 t/m 2014 in box 3 in aanmerking genomen. Y stond ingeschreven (in de basisregistratie personen) in de plaats van zijn hoofdwoning. De hoofdwoning heeft in het gehele jaar 2015 te koop gestaan. Daarna is de woning verkocht aan Z, die in juli 2016 eigenaar van de woning is geworden. Y heeft in zijn herziene aangiften 2015 en 2016 de hoofdwoning als een leeg te koop staande eigen woning opgegeven en de recreatiewoning als zijn hoofdverblijf bestempeld. Op grond hiervan trok hij de rente die met beide woningen verband hield, in de herziene aangiften 2015 en 2016 in box 1 (het belastbaar inkomen uit werk en woning) af. In deze procedure oordeelt de rechter dat de recreatiewoning niet het hoofdverblijf van Y is en onderbouwt dat met de volgende argumenten.

1. Y heeft nooit op het adres van de recreatiewoning ingeschreven gestaan;
2. Het is verboden de recreatiewoning permanent te bewonen (verblijf van maximaal 180 dagen per jaar is toegestaan), dit verbod wordt strikt gehandhaafd;
3. De recreatiewoning wordt ook deels aan derden verhuurd.

Tegen deze argumentatie van de rechter valt echter het nodige in te brengen. Om met het laatste te beginnen: het tijdelijk verhuren van een eigen woning ontneemt volgens de wet aan de woning niet het karakter van hoofdverblijf. Het tweede argument dat permanente bewoning niet is toegestaan, zegt niets over een feitelijk oordeel of een woning iemands centrale levensplaats is (zie ook voorbeeld 1). Het eerste argument vloeit rechtstreeks voort uit het tweede argument en is daarom ook niet relevant.

Samenvatting en tip

Uit beide voorbeelden uit de rechtspraak komt een ander beeld naar voren hoe wordt beoordeeld of een recreatiewoning als hoofdverblijf kwalificeert of niet dan op grond van de wet zou gelden. Dat is opmerkelijk. Bij lezing van het tweede voorbeeld komt het beeld naar voren dat de rechter van mening lijkt te zijn dat de te koop staande woning in feite het hoofdverblijf was evenals dat in de jaren daarvoor het geval was, omdat Y heeft erkend dat hij om medische redenen een aantal periodes (onbekend is hoeveel dagen in totaal) in die woning heeft verbleven. Dat neemt echter niet weg dat in de uitspraak geen aandacht is besteed aan de in het eerste voorbeeld genoemde maatstaf voor de beoordeling waar iemand zijn hoofdverblijf heeft, namelijk de centrale levensplaats. De rechter had in de tweede uitspraak ook kunnen overwegen dat Y niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn centrale levensplaats in de recreatiewoning had. Het valt te hopen dat de hoogste rechter zich over deze kwestie een keer uitspreekt, zodat duidelijk is wat de juiste maatstaf is bij de beoordeling of een recreatiewoning als hoofdverblijf kan worden aangemerkt.

Contact

Wilt u meer advies over dit onderwerp? Kom langs of bel ons. Een eerste (telefonisch) bespreking is kosteloos. Bel voor het maken van een afspraak voor een bespreking op kantoor of voor een video-call met +31 (0)10 44 53 777. Wij zien ernaar uit om u te mogen begroeten.








Dit artikel is ontleend is aan ‘Met Recht Geregeld’ (www.metrechtgeregeld.nl), product van FBN Juristen.

FBN Juristen en MAES notarissen besteden de uiterste zorg aan de inhoud van de artikelen, maar aanvaarden geen aansprakelijkheid in geval van onvolledigheid of onjuistheid van een artikel, noch voor de gevolgen daarvan.