×

Veelgestelde vragen

Vastgoed

Veelgestelde vragen

Vastgoed


Ga je een woning kopen. Of verkopen. Of wil je een financiering en vraagt de bank om een hypotheekrecht. Lees hier de antwoorden op veelgestelde vragen die bij vastgoedtransacties kunnen opkomen en zorg dat je daarmee nog beter beslagen ten ijs komt.

Ik ga een huis kopen. Heb ik een makelaar nodig?

Een huis kopen doe je niet elke dag. Er zijn grote belangen mee gemoeid en vaak ook emoties. Een makelaar inschakelen is niet verplicht, maar wel verstandig. Onze regio kent veel makelaars. Daar zitten heel veel hele goede tussen. Zij kennen de weg. Weten hoe de hazen lopen. Helpen je met het vinden van een woning. Kunnen je ondersteunen bij de onderzoekspicht die je als koper hebt en bij de prijsvorming. De verkoopmakelaar stelt in de meeste gevallen het koopcontract op. Sommige kopers of verkopers schakelen uit kostenoverwegingen geen makelaar in. Dat is vaak penny wise, pound foolish. Een goede makelaar kost je geen geld, maar levert je geld op.

Wie stelt het koopcontract op?

Je kan als koper je makelaar een koopcontract laten opstellen. De meeste makelaars doen dat uitstekend. Je kan het ook zelf doen of je kan de notaris vragen om het voor jou als koper te doen. Het is in ieder geval niet verstandig als je zelf geen aankoopmakelaar hebt gekozen de makelaar van verkoper het koopcontract op te laten stellen; hij dient immers het belang van verkoper. 

Omdat de akte van levering de uitvoering is van de koopovereenkomst en het belangrijk is dat de koopovereenkomst juridisch gedegen in elkaar zit en goed weergeeft wat partijen met elkaar zijn overeengekomen, zie je dat in Amsterdam om die reden de notaris op zijn kantoor samen met verkoper(s) en koper(s) en hun makelaars het koopcontract opstelt en laat ondertekenen.     

Zelf koopcontract opstellen 

Wil jijzelf een koopcontract opstellen, dan kun je het beste gebruik maken van een gangbaar model koopcontract. Die kan je gemakkelijk op internet vinden, bijvoorbeeld op www.eigenhuis.nl. Als je zelf een koopcontract opstelt, let er dan wel goed op dat je de meest recente versie van het gekozen model hebt waarin de huidig geldende regels en wetten zijn verwerkt. Het is daarbij verstandig bijlagen aan te hechten, waarnaar je in het koopcontract kunt verwijzen. Denk aan:  

  • De kadastrale kaart en het kadastrale uittreksel
  • Erfpachtvoorwaarden
  • Jaarverslagen van de Vereniging van Eigenaren
  • Het eigendomsbewijs van de verkopende partij (de huidige eigenaar)
  • Erfdienstbaarheden
  • Splitsingsakte (alleen bij appartementen)

Laat ons meekijken 

Het "voorlopige" koopcontract is een belangrijk document. Je moet daar niet te lichtvaardig over denken. Zeker niet als je enige ervaring, kennis en kunde ontbeert. Een vergissing met grote - ook financiële - gevolgen is snel gemaakt. Als je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde niet juist hebt geformuleerd of zorgvuldig hebt uitgewerkt, dan kan het zijn dat je de waarborgsom kwijtraakt op de overdrachtsdatum en dat de verkoper dat leuke huis waar jijzelf al helemaal in zag wonen ook nog aan een ander kan verkopen en leveren.  Laat ons dan ook meekijken. Als wij de akte van levering en hypotheekakte voor je mogen verzorgen, beoordelen wij het concept koopcontract gratis voor je en passen het zo gewenst gelijk voor je aan, zonder daar iets voor te rekenen. We kunnen natuurlijk ook het koopcontract volledig voor je opstellen. We hebben veel verschillende modellen, ook kopers of verkopers vriendelijke modellen.     

Hoeveel bedenktijd heb ik voor het kopen van een woning?

Wanneer je als particuliere koper een koopcontract ondertekent, zit je nog niet aan de koopovereenkomst vast. Je hebt van de wetgever minimaal drie dagen bedenktijd gekregen. Dat geldt alleen voor de koper. De verkoper heeft geen bedenktijd. Tijdens de bedenktijd kun je zonder opgave van redenen de aankoop kosteloos annuleren en deze ontbinden. Doe dat schriftelijk, bij voorkeur per e-mail en met een per aangetekende post verstuurde brief. Dat voorkomt gedoe. Voorzie je bij het aangaan van de koopovereenkomst dat drie dagen bedenktijd te kort is, dan kan je met de verkoper een langere periode zien overeen te komen.

Let wel op! Je bedenktijd start op het moment dat de verkoper het door beide partijen ondertekende koopcontract heeft ontvangen. Je bedenktijd eindigt na drie dagen om 24:00 uur. De Algemene Termijnenwet is van toepassing en dat betekent dat weekenddagen en feestdagen niet meetellen. 

Op een rijtje:

  • Koopakte ontvangen op maandag; bedenktijd eindigt op donderdag.
  • Koopakte ontvangen op dinsdag; bedenktijd eindigt op vrijdag.
  • Koopakte ontvangen op woensdag; bedenktijd eindigt op maandag.
  • Koopakte ontvangen op donderdag; bedenktijd eindigt op maandag.
  • Koopakte ontvangen op vrijdag; bedenktijd eindigt op dinsdag.
  • Koopakte ontvangen op zaterdag; bedenktijd eindigt op dinsdag.
Wat is het energielabel en hoe krijg ik dat?

Zuinig of niet zuinig

Met een energielabel kunnen kopers en huurders in één oogopslag zien of een woning zuinig of onzuinig is. Dat is handig, want een keuze voor een zuinige woning betekent een lagere energierekening, meer wooncomfort en minder CO2-uitstoot, dus beter voor het milieu! Het energielabel voor woningen geeft met de klassen A (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan hoe energiezuinig een huis is in vergelijking met soortgelijke huizen. Een energiezuinig huis heeft goede isolatie, dubbel glas, energiezuinige verwarming en zonnepanelen. Het energielabel is een document waarin deze kenmerken zijn beschreven.

Boete 

Begin 2015 hebben alle vijf miljoen huiseigenaren van de Rijksoverheid een voorlopig energielabel ontvangen. Dit label is gebaseerd op onder meer bouwjaar en is bedoeld als stimulans om na te denken over kansen voor een comfortabele en energiezuinige woning. Bij verkoop of nieuwe verhuur moet je het voorlopige label definitief gemaakt hebben. Dat kan eenvoudig online en kost enkele euro's tot enkele tientjes. Ontbreekt een definitief label bij verkoop of verhuur, dan riskeer je een boete van maximaal € 405. Dat is zonde. 

Voor de verkoper 

Als je je huis verkoopt, dan moet je aan de koper laten zien welk energielabel jouw woning heeft. Het aanvragen van een energielabel kost enkele euro's tot enkele tientjes. Je kan een energielabel aanvragen op www.energielabelvoorwoningen.nl. 

Dat gaat in zes stappen:

  1. Inloggen met DigiD
  2. Gegevens van je woning controleren en eventueel aanpassen (hooguit 10 gegevens)
  3. Bewijs toevoegen aan het online woningdossier
  4. Erkend deskundige selecteren die het bewijs gaat controleren
  5. Gegevens versturen
  6. Energielabel ontvangen (registratie gaat automatisch)

Voor de koper 

Ga je een huis kopen? Let op het energielabel. Een huis met een groen energielabel (label A of B) is niet alleen comfortabeler, het scheelt je ook fors in de energiekosten. In 10 jaar tijd kan het verschil met een vergelijkbaar niet zuinig huis oplopen tot duizenden euro's. Een iets duurder maar zuiniger huis kan dus voordeliger zijn dan een goedkoper, niet zuinig. Heeft het te koop staande huis geen energielabel? Vraag er de verkoper of de verkoopmakelaar om. Als koper heb je recht op een energielabel.

Wat is “inschrijving koopovereenkomst in het Kadaster”?

De notariële akte van levering wordt altijd ingeschreven in het kadaster. Die is dan ook voor iedereen kenbaar. Dat geldt niet voor het onderhandse - niet notarieel - koopcontract. Het getekende koopcontract kán echter wel ingeschreven worden. We noemen dat 'Vormerkung' en het biedt de koper bescherming.

Bescherming tegen verkoop aan anderen

Stel, de verkoper heeft – ondanks het contract – een toezegging gedaan aan andere kopers of zelfs al stappen met hen ondernomen. Mogelijk hadden die een hoger bod. Als je dan je koopcontract had laten inschrijven in het Kadaster, geef je die andere kopers het nakijken. Je hebt dan een half jaar lang de eerste rechten op de koop van het huis, kavel of ander onroerend goed.

Bescherming tegen failliet gaan

Een andere bedreiging doemt op wanneer de verkoper failliet gaat en andere partijen als de Belastingdienst beslag kunnen laten leggen op de woning. Een inschrijving van het koopcontract kan dan voorkomen dat de koop niet doorgaat. Iemand die failliet is, kan namelijk geen onroerend goed in eigendom overdragen. Zonder kopers bescherming zal je dan achter net vissen.

Houd er rekening mee dat je kopers bescherming niet langer geldig is dan een half jaar. Voorts is het goed te weten dat je extra kosten moet maken. Het Kadaster zal om een vergoeding vragen en wij rekenen een vaste vergoeding voor onze werkzaamheden die je op deze website bij de tarieven kan vinden.

Ik ga een huis kopen. Heb ik een notaris nodig?

Tussenkomst van de notaris is altijd vereist 

Bij een huis kopen denk je natuurlijk gelijk aan de notaris. En dat is logisch. Want je kunt geen eigendom van een woning verkrijgen buiten de notaris om. Maar eerst moet je een geschikte en betaalbare woning zien te vinden. Dat is een hele uitdaging. Je kan dat zelf doen of je kunt je laten begeleiden door een aankoopmakelaar. Die beoordeelt de staat van het onroerend goed en de prijs en kan je behoeden voor valkuilen. Hij onderhandelt voor en namens jou met de verkoper of de verkopersmakelaar over de koopsom van je woning, de overige voorwaarden en over de leveringsdatum bij de notaris. Dat wordt door de makelaar opgeschreven in een koopcontract dat door partijen wordt ondertekend. 

Koop gevolgd door levering

Als je naar de bakker gaat en je koopt een brood, dan gaat de eigendom van het brood over door bezitsverschaffing. De bakker legt het brood op de toonbank en tegen betaling van de koopprijs mag je het brood, knapperig en vers, zo onder de arm meenemen. De koopovereenkomst is dan door het aanbod en de aanvaarding perfect. Bij de koop van een huis gaat het net even anders. 

Voor de koop van een huis door een particulier is een schriftelijk aangegaan koopcontract vereist. Bij de bakker hoeft dat niet; maar de bakker geeft je ook geen drie dagen bedenktijd.  Maar met het tekenen van het koopcontract ben je er nog niet, want de eigendom moet nog over gaan. En anders dan bij de bakker kan je een woning niet zo maar op de toonbank leggen en onder de arm meenemen. Het koopcontract wordt dan ook gevolgd door een notariële akte van levering. Pas als die is getekend én vervolgens bij het kadaster in ingeschreven is de eigendom overgegaan.

Het koopcontract wordt vaak door de verkopend makelaar opgesteld. Veelal op basis van een model van bijvoorbeeld de NVM. In het koopcontract staan partijen genoemd, is het object omschreven, de overeengekomen koopprijs vermeld, maakt de koper een keuze voor de notaris, komen partijen een leveringsdatum overeen en zijn verklaringen, garanties en voorwaarden opgenomen. Bijvoorbeeld de voorwaarde om de koopovereenkomst te kunnen ontbinden als de financiering niet rondkomt. Over de inhoud van de koopovereenkomst kan je vooraf onderhandelen. Na ondertekening heb je nog drie dagen bedenktijd. Wil je er binnen die drie dagen bij nader inzien vanaf, dan kan dat nog. Daarna niet meer. Daarna moet je schade vergoeden. 

Het getekende koopcontract wordt door de makelaar aan de door koper gekozen notaris verzonden. De notaris gaat aan de hand daarvan de akte van levering voorbereiden en inplannen. 

Notariskeuze 

De koper kiest de notaris. Dat is slechts anders als de woning deel uitmaakt van een bouwproject. Dan kiest de projectontwikkelaar of bouwer de projectnotaris. 

Vaak zal de makelaar van koper of de hypotheekadviseur van koper aan koper een suggestie doen welke notaris hij zou kunnen kiezen. Dat kan een waardevolle suggestie zijn, maar jij hebt zelf de keuze. Mogelijk heb je al goede ervaringen met een notaris, spreekt de website je heel erg aan, heeft een bepaalde notaris een goede pers of gun jij een notaris om andere redenen de opdracht. Je kan dat je makelaar of hypotheekadviseur laten weten en je eigen notariskeuze in het koopcontract laten opnemen. 

Als een makelaar of hypotheekadviseur een andere notaris dan MAES notarissen of Basisnotarissen aan je zou aanbevelen, bijvoorbeeld vanwege een laag tarief, weet dat dan wij je graag een concurrerende offerte willen uitbrengen.   

Akte van levering 

Op basis van de koopovereenkomst, stellen wij de notariële akte van levering op. Die krijg je ter beoordeling van ons aangereikt. Je ontvangt daarbij de nota van afrekening. Op de nota van afrekening staan de verschuldigde, de te ontvangen en de te verrekenen bedragen vermeld, waaronder - in beginsel onder meer - de koopsom, de hypotheeksom, de overdrachtsbelasting, de omzetbelasting, de kadasterkosten, verschotten, afdracht kwaliteitsfonds KNB, de makelaarscourtage en ons honorarium.

Betaling. Bijschrijving van gelden vóórafgaand aan het passeren van een akte 

Op grond van wettelijke bepalingen staat het de notaris niet vrij om een akte van levering of hypotheekakte te passeren, als de gelden niet vóór het passeren van de akten op zijn kwaliteitsrekening zijn bijgeschreven. Het saldo van de nota van afrekening van koper en/of hypotheekgever (debiteur/schuldenaar) moet dan ook vóór het passeren van de akten op één van onze kwaliteitsrekeningen zijn bijgeschreven en die creditering moet met online bankieren bij onze bank voor ons zichtbaar zijn.   

Eigendom en uitbetaling 

Al het geld bij ons binnen is, kunnen wij de akte van levering en aansluitend de hypotheekakte passeren. Dan worden jou ook de huissleutels overhandigd. Wij zorgen daarna voor inschrijving van die akten in de registers gehouden door het kadaster. Door ondertekening van de akte van levering en inschrijving in het kadaster word jij de eigenaar van het door jou aangekochte huis. De eerstvolgende werkdag voeren wij een na-recherche uit bij het kadaster en als er geen bijzonderheden blijken uit het kadaster kunnen wij tot uitbetaling aan verkoper en/of diens hypotheekhouder overgaan. 

Ik ga een huis kopen. Welke kosten moet ik bij de notaris betalen en voor wie?

Vrij op naam of Kosten Koper?

Dat hangt ervan af. Als jij een woning nieuw 'vrij op naam' (''v.o.n.") koopt, krijg je met andere kosten te maken dan wanneer je een bestaande woning 'kosten koper' ("k.k.") koopt. We spreken in alle gevallen over notariskosten. Maar dat geeft een onjuist beeld. De notariskosten bestaan immers uit honorarium, verschotten en btw. 

Notariskosten 


Honorarium

Het honorarium is de vergoeding voor het notariskantoor voor de verleende diensten. 

Verschotten

Andere kosten, verschotten, worden door de notaris slechts in rekening gebracht, geïncasseerd en betaald. Hij fungeert dus ook als betaalkantoor. Denk daarbij aan kosten vanwege bijvoorbeeld BRP (Basisregistratie Personen, voorheen GBA-V), VIS (Verificatie Identificatie Systeem), Handelzeker (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme), CTR (Centraal Testamenten Register), CLTR (Centraal Levenstestamentenregister), CIR (Insolventieregister), Centraal Curatele- en bewindregister (CCBR), Huwelijksgoederenregister, KvK (registers Kamer van Koophandel) en het Kadaster. 

Verplichte bijdrage Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie

Sinds 2018 is er een verplichte bijdrage van € 8,22 (excl. btw) per akte voor het kwaliteitsfonds van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie verschuldigd dat de notaris verplicht moet afdragen aan de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. 

Overdrachtsbelasting en btw

Ook moet de notaris de overdrachtsbelasting voor het Rijk incasseren, aangeven en afdragen aan de Belastingdienst. De BTW ter zake de door hem geleverde diensten moet hij afdragen aan de Belastingdienst. 

Vrij op naam

Bij v.o.n. zijn de notariskosten voor de levering voor rekening van de verkoper. Bij v.o.n. wordt er vaak gewerkt met een koop/aannemingsovereenkomst. Je koopt de grond en geeft de aannemer de opdracht om op je grond de woning te bouwen. In de koop/aannemingsovereenkomst wordt opgenomen wat er gebouwd gaat worden, wanneer en hoe er opgeleverd wordt, een garantie- en waarborgregeling en het betalings- en renteschema. Want je betaalt in termijnen naarmate de bouw vordert. Je betaalt geen overdrachtsbelasting, maar omzetbelasting over de waarde van de grond en de aanneemsom. 

Bij v.o.n. kies jij als koper niet de notaris, maar heeft de projectontwikkelaar of bouwer een projectnotaris gekozen die - om efficiency redenen - het gehele project notarieel verzorgd. Die projectnotaris heeft met zijn opdrachtgever, de projectontwikkelaar of bouwer, reeds overeenstemming over de aan die partij in rekening te brengen notariskosten. Bij koper worden vaak nog wel de identificatiekosten door de notaris in rekening gebracht. Voor een eventuele hypotheekakte kun jijzelf wel een notariskeuze maken, maar het is praktisch en efficiënt om dat bij dezelfde projectnotaris te doen. 

Kosten koper 

Bij bestaande woningen gaat het wat anders. Daar komen de kosten voor rekening van koper. Die kosten zien op het honorarium van de notaris, verschotten en in veel gevallen overdrachtsbelasting.  Bij verkoper worden identificatiekosten in rekening gebracht en kosten vanwege de doorhaling van zijn hypotheek. 

In het notariaat wordt onderscheid gemaakt tussen gebruikelijke kosten en niet-gebruikelijke kosten. Niet-gebruikelijke kosten worden aanvullend in rekening gebracht. Houd hier rekening mee als je offertes bij notariskantoren gaat opvragen en laat je niet verrassen. Waak ervoor om appels met peren te vergelijken. Onze declaratiesystematiek en onze tarieven zijn transparant en zijn te vinden op onze website. 

Kosten voor de hypotheek en besparen op toekomstige kosten 

Naast de kosten voor de levering, het transport, zal je mogelijk ook kosten moeten maken voor de financiering van je woning. Ook die kosten worden op dezelfde nota van afrekening opgenomen. Dat zijn dan de kosten voor de hypotheekadviseur en kosten voor de hypotheekakte.

Aftrekbaar voor de inkomstenbelasting

Bedenk dat je alle kosten die je maakt voor de financiering van de woning mag aftrekken voor de inkomstenbelasting.

Besparen op toekomstige hypotheekkosten

Soms is het mogelijk om in de hypotheekakte op te laten nemen dat het inschrijvingsbedrag in de akte hoger is dan je hypothecaire geldlening. Het inschrijvingsbedrag is het bedrag waarvoor hypotheek wordt gevestigd op de woning en het bedrag dat daarvoor ook wordt ingeschreven bij het kadaster. Dit voorkomt dat je bij een tweede lening van dezelfde bank nog een keer naar de notaris zou moeten. Het voorkomt dus eventuele extra kosten. Informeer bij je hypotheekadviseur of je bank. Zij kunnen je hierbij helpen. 

Wat doet de notaris voor het honorarium dat ik hem betaal?

Koop gevolgd door een levering

Voor de koop van een huis door een particulier is een schriftelijke aangegane koopovereenkomst vereist. Maar daarmee ben je er nog niet. De koopovereenkomst wordt gevolgd door een notariële akte van levering. Pas als die is getekend en bij het kadaster in ingeschreven is de eigendom overgegaan. Een koopcontract kan door iedereen worden opgesteld. Het is verstandig om je door een deskundige te laten begeleiden. Dat kan de makelaar of de notaris zijn. De akte van levering kan alleen door een notaris worden opgesteld. De akte van levering is de uitvoering van de koopovereenkomst. Daarom is het belangrijk dat het koopcontract goed wordt opgesteld, zodat het ook goed uitgevoerd kan worden en er geen notariële herstelwerkzaamheden zijn vereist. 

Akte van levering of transportakte

Als de makelaar het koopcontract heeft opgesteld, zal de notaris na ontvangst van het koopcontract de levering voorbereiden. Hij zal informatie over partijen en het onroerend goed opvragen, verzamelen, controleren en verwerken in een akte van levering en een nota van afrekening. 

Kort en goed dient de notaris in ieder geval de volgende gebruikelijke werkzaamheden bij een levering van een registergoed (bijvoorbeeld een woning) te verrichten:       

  • In ontvangst nemen van het getekende koopcontract, termijnen bewaken, informatie over partijen en het onroerend goed opvragen, verzamelen, controleren en verwerken in het dossier. Dat opvragen geschiedt bij: BRP (Basisregistratie Personen, voorheen GBA-V), VIS (Verificatie Identificatie Systeem), Handelzeker (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme), CTR (Centraal Testamenten Register), CLTR (Centraal Levenstestamentenregister), CIR (Insolventieregister), Centraal Curatele- en bewindregister (CCBR), Huwelijksgoederenregister, KvK (registers Kamer van Koophandel) en het Kadaster.
     
  • Onderzoek bij het kadaster naar hoe en wanneer de eigendom van het over te dragen registergoed is verkregen door verkoper. Die titel wordt opgevraagd bij het kadaster en gecontroleerd. 
     
  • Onderzoek bij het kadaster of het registergoed is belast met een hypotheek of beslag en controle of niet reeds een eerdere koopovereenkomst ten aanzien van dat registergoed is ingeschreven bij het kadaster. De bij het kadaster ingeschreven stukken worden opgevraagd, gecontroleerd en er wordt opvolging aan de gevolgen daarvan gegeven. Banken, beslagleggers of anderen worden benaderd en verzocht om mee te werken. 
     
  • Onderzoek of er sprake is van een monument dan wel of het registergoed binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht ligt.
  • Onderzoek of er sprake is van erfdienstbaarheden of bijzondere bepalingen (kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen of gemeentelijke voorschriften), voor zover voortvloeiend uit de laatste aankomsttitel. 
     
  • Onderzoek of er sprake is van erfpacht, opstalrecht of een voorkeursrecht gemeenten. 
     
  • Onderzoek of er sprake is van een aanschrijving van bouw- en woningtoezicht. 
     
  • Onderzoek of er sprake is van ruilverkaveling(srente).
     
  • Toezicht houden op de betaling van een eventuele waarborgsom of afgifte van een bankgarantie en communiceren hierover met de betrokkenen. 
     
  • Correspondentie met verkoper, koper, banken, makelaar(s) en andere tussenpersonen. 
     
  • Het opstellen van een concept van de akte van levering en de hypotheekakte.  
     
  • Het opvragen van de benodigde gelden bij de geldverstrekker(s). 
     
  • Het opstellen en verzenden van de nota's van afrekening aan de desbetreffende partijen met daarop alle bedragen die bij transport voldaan en verrekend moeten worden, zoals: de koopprijs, canon, retributie, overdrachtsbelasting,  omzetbelasting,  kadastraal recht, identificatiekosten, verschotten, het honorarium van de notaris, de makelaarscourtage, courtage hypotheekadviseur, taxatienota's, zakelijke lasten (OZB, waterschapslasten, rioolrecht, servicekosten VVE), hypotheeksom, afsluitprovisie, royementskosten, bijdrage kwaliteitsfonds KNB. Zowel de koper als de verkoper krijgt een nota van afrekening.
     
  • Toezending - indien mogelijk ten minste een week voor de datum van het tekenen van de akte(n) - van een concept van de akte(n) aan partijen, makelaars en andere tussenpersonen.
     
  • Het kennisnemen van en verwerken van commentaar op het eerste concept van de akte(n) en distribueren van een tweede - aangepast - concept. 
     
  • Controle dat de te ontvangen hypotheekgelden en eventuele eigen middelen tijdig, dat wil zeggen vóór het moment van passeren van de akte(n), op onze kwaliteitsrekening zijn bijgeschreven. 
     
  • Vlak voor het passeren van de akte(n) opnieuw controle bij het kadaster uitvoeren naar de eigendomssituatie met betrekking tot het registergoed en naar eventuele aanwezige hypotheken of beslagen. 
     
  • De akte(n) met partijen bespreken en daarna het passeren van de akte(n). 
     
  • Het inschrijven van de akte(n) in het kadaster. 
     
  • Controle van de ontvangstbevestiging van de akte(n) bij het kadaster en opnieuw controle bij het kadaster naar de eigendomssituatie met betrekking tot het registergoed en naar eventueel aanwezige hypotheken of beslagen. 
     
  • Uitbetalen op de eerste of tweede werkdag na het passeren van de akte(n), afhankelijk van het tijdstip van passeren, van gelden aan verkoper, zijn geldverstrekker(s), gemeente, Vereniging van Eigenaars, makelaar(s), taxateur(s) en eventuele anderen, waaronder koper. 
     
  • Verzorgen van de aangifte overdrachtsbelasting, tijdige voldoening van deze belasting aan de Belastingdienst en registratie van de akte(n) bij de Belastingdienst.
     
  • Afgifte aan de nieuwe eigenaar (en bij erfpacht ook aan de blooteigenaar) en de hypotheekbank van een digitaal afschrift van de akte van levering en/of hypotheek. Het digitale afschrift is een waarheidsgetrouwe kopie van de inhoud van de akte. Onder dit afschrift staat geen handtekening, maar je kunt het wel gebruiken voor verschillende instanties (zoals de gemeente) die daarnaar vragen. Heel soms wordt er om een getekend afschrift gevraagd. Dit is een (papieren)kopie van de inhoud van de akte met een handtekening van de notaris eronder. Als je dit nodig hebt, kun je dit opvragen door ons een e-mail te sturen. Voor de kosten van een papieren afschrift verwijzen wij naar onze tarieven.
     
  • Opbergen van de minuut (originele) akte in de kluis en het daar voor eeuwig bewaren daarvan.
Welke notariskosten zijn aftrekbaar voor de Inkomstenbelasting?

Wanneer je een woning gaat kopen, krijg je doorgaans te maken met twee soorten kosten voor de notaris:

  • Notariskosten voor de levering – de overdracht – van de woning.
  • Notariskosten voor de financiering van de woning of ander registergoed.

Alle kosten die je maakt voor de financiering van de woning mag je aftrekken voor de inkomstenbelasting. Dit betreft: 

  • Advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheekadviseur
  • Bereidstellingsprovisie
  • Notariskosten voor de hypotheekakte
  • Kadastrale rechten voor de hypotheekakte
  • Taxatiekosten voor het krijgen van de lening
  • Kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie
  • Boeterente
  • Bouwrente die je betaalde ná het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar vóór het tekenen van de hypotheekakte
  • Kosten voor je nieuwbouwdepot of verbouwingslening of verbouwingsdepot

Niet aftrekbaar zijn:

  • Bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, bijvoorbeeld makelaarsprovisie
  • Overdrachtsbelasting en omzetbelasting
  • Notariskosten en kadastrale rechten voor de leveringsakte
  • Kosten van onderhoud en verbouwing (voor een rijksmonumentenpand mag je deze kosten onder bepaalde voorwaarden wél aftrekken)
  • Aflossing van de eigenwoningschuld
  • Rente en kosten van een lening die door de bijleenregeling geen eigenwoningschuld is
  • Rente van leningen die je bent aangegaan om aftrekbare rente over, en kosten van leningen te betalen, bijvoorbeeld een lening om boeterente of bouwrente te betalen. (Rente over een lening die je vóór 1 januari 2001 bent aangegaan om aftrekbare oversluitkosten of bouwrente te betalen, mag je wel aftrekken)
  • Kosten van een bankgarantie voor het betalen van een waarborgsom
Wat zijn die zakelijke lasten op de nota?

Zakelijke lasten zijn de lasten die de gemeente en het waterschap bij je jaarlijks in rekening brengen. Denk bijvoorbeeld aan de onroerendezaakbelasting (OZB) of het rioolrecht. Omdat gemeentes zelf de tarieven mogen bepalen, betaal je niet overal hetzelfde. Prijsbepalend is in elk geval het aantal op het adres ingeschreven bewoners. Zo betaal je meer rioolrechten als je met z’n vieren op één adres staat ingeschreven dan wanneer je alleen woont. 

Verrekening na overdracht 

Zakelijke lasten worden standaard in rekening gebracht bij de eigenaar of hoofdhuurder van de woning. Peildatum is 1 januari. Dit betekent dat wanneer je op een andere dag een huis geleverd krijgt, de verkoper je zakelijke lasten voor het hele jaar al heeft voldaan. De notaris zal er dan ook voor zorgen dat de verkoper zijn lasten terugkrijgt door ze bij jou als koper te verrekenen en wel pro rata parte het aantal dagen dat verkoper eigenaar was. 

Gaat de notaris alle zakelijke lasten verrekenen?

Nee, de notaris verrekent alleen de eigenarenlasten zoals de OZB, rioolheffing, waterschapslasten (tarief gebouwd) en eventuele wegenheffing. Gebruikerslasten zoals waterschapsbelasting (tarief ongebouwd), zuiveringsheffing, afvalstoffenheffing, verontreinigingsheffing, etc., kunnen slechts verrekend worden via de gemeente. Mogelijk neem je ze mee als je naar een ander adres binnen dezelfde gemeente verhuist of worden ze gerestitueerd wanneer je de gemeente verlaat.

Wat is een KIK-akte?

KIK-akte 

Een KIK-akte is een notariële akte van levering en/of hypotheek die volgens de KIK-procedure ingeschreven kan worden in de openbare registers van het Kadaster. Met KIK – een afkorting van Keten Inschrijving Kadaster – wordt de akte volledig geautomatiseerd (met standaard teksten in XML-format) ingeschreven. Dat scheelt het Kadaster tijd en geld.  Daarom brengt het kadaster je hiervoor een aanmerkelijk lager tarief in rekening (in 2022: € 78,50 in plaats van € 137,50) in rekening brengen. Je ziet dit terug op de nota van de notaris die immers de kadastrale kosten aan je doorbelast. 

KIK bij levering 

Helaas kan niet elke akte via KIK worden ingeschreven. Voor een akte van levering is dit niet mogelijk wanneer:

  • Eén van de eigenaren per volmacht tekent of handelt in verschillende hoedanigheden
  • Er sprake is van een gedeeltelijk perceel
  • De levering tot stand komt via erfopvolging
  • Bij een aantal beperkte rechten (opstal en erfdienstbaarheid bijvoorbeeld)
  • Het verkochte deel uitmaakt van een (nieuwbouw)project en er beperkte rechten moeten worden gevestigd
  • Wanneer één van partijen in het buitenland woonachtig is

KIK bij hypotheek 

Ook bij de inschrijving van een hypotheekakte kan niet altijd de KIK-procedure gevolgd worden. De akte kan (2022) alleen ingeschreven worden als een KIK-akte als je hypothecaire geldlening wordt verstrekt door: Rabobank, ING Bank, ABN-AMRO Bank, Florius, MoneYou, Regiobank, Munt, Aegon, SNS, Obvion, ABP of BLG.

Wat zijn beperkte rechten?

Eigendom is het meest omvattende recht dat je op een zaak kan hebben. Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. Een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meeromvattend recht dat met het beperkte recht is bewaard. Die moet je misschien twee keer lezen. We kennen een gesloten stelsel, wat betekent dat alle beperkte rechten in de wet zijn opgenomen. Beperkte rechten zijn onder te verdelen in gebruiksrechten en zekerheidsrechten. Gebruiksrechten zijn: vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, erfpacht, opstalrecht en het appartementsrecht. Zekerheidsrechten zijn pand en hypotheek. 

Erfdienstbaarheden, erfpacht, opstalrecht, het appartementsrecht en het recht van hypotheek zijn registergoederen. Registergoederen zijn goederen voor welke overdracht of vestiging inschrijving in daartoe bestemde registers noodzakelijk is. Dergelijke registers zijn registers die worden gehouden door het kadaster. De inschrijving geschiedt door een afschrift van een akte in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers. Die akte moet een notariële akte zijn. Dat betekent dat je voor de vestiging of overdracht van erfdienstbaarheden, erfpacht, opstalrecht, het appartementsrecht en het recht van hypotheek altijd even langs de notaris moet. Het kan maar goed geregeld zijn.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een last, waarmee een onroerende zaak - het dienend erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak -  het heersend erf - is bezwaard. Aan de eigenaar van het heersend erf kan de verplichting worden opgelegd om de eigenaar van het dienend erf op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de retributie - te betalen. De last die een erfdienstbaarheid op het dienend erf legt bestaat in een verplichting op, boven of onder een der beide erven iets te dulden of niet te doen. Denk aan een recht van overpad, waardoor je over het terrein van de buurman naar bijvoorbeeld je eigen garage mag, of denk aan het zonnepaneel van de buurman dat misschien wel op jouw dak ligt.

Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging of door verjaring. Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd door een overeenkomst die wordt opgenomen in een notariële akte. Die akte moet vervolgens worden ingeschreven in het openbaar register om de vestiging te voltooien. Het Kadaster houdt dit openbaar register bij. Een erfdienstbaarheid blijft na verkoop op de onroerende zaak rusten.

Een erfdienstbaarheid kan naast vestiging ook door verjaring ontstaan. Iemand die een erfdienstbaarheid bezit, te goeder trouw, verkrijgt de erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring na een onafgebroken periode van 10 jaar. Daarvoor geldt dat sprake moet zijn van bezit en van goede trouw. Goede trouw ontbreekt als de bezitter door raadpleging van het openbaar register bij het Kadaster kan weten dat de erfdienstbaarheid aan een ander toebehoort.

Een andere vorm van verjaring is bevrijdende verjaring. Volgens het oude Burgerlijk Wetboek kon alleen een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door verjaring worden verkregen. Een recht van overpad is niet voortdurend. Daarvoor is steeds feitelijk handelen vereist om daarvan gebruik te maken. Sinds 1 januari 1992 geldt dat ook al als de bezitter niet te goeder trouw is, een erfdienstbaarheid worden verkregen na een onafgebroken periode van 20 jaar.

De eigenaar van het heersende of dienende erf kan de rechter vragen om de erfdienstbaarheid te wijzigen. Van belang is dat in die procedure alle eigenaren van de betreffende percelen worden betrokken. 

De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen op verzoek van de eigenaar van het dienende erf, als de eigenaar van het heersend erf bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid geen redelijk belang meer heeft, en dat belang waarschijnlijk niet zal terugkeren.

Partijen kunnen ook gezamenlijk bij notariële akte afstand doen van het recht van erfdienstbaarheid. Ook die akte zal worden ingeschreven in de openbare registers.

Wat is een recht van erfpacht?

Erfpacht is een zakelijk recht om grond die van een ander is te mogen gebruiken. Bij gemeentelijke erfpacht is een gemeente eigenaar. In de bijzondere en algemene erfpachtvoorwaarden is bepaald wat de voorwaarden zijn en wat voor vergoeding (de canon) de erfpachter aan de eigenaar voor het gebruik is verschuldigd. De voorwaarden verschillen van gemeente tot gemeente. Het doel van erfpacht was oorspronkelijk grondspeculatie tegen te gaan. Opbrengsten van erfpacht kwamen ten goede aan de gemeenschap, zodat daarmee gemeenschappelijke voorzieningen gefinancierd konden worden. Het erfpachtsysteem maakt het kopen van huis beter betaalbaar. Je hoeft immers niet de grond te kopen. Je betaalt slechts een periodieke vergoeding voor het gebruik. Er zijn verschillende erfpachtvormen. Zo kan grond eeuwigdurend in erfpacht zijn uitgegeven. De waarde van de grond waarover canon is verschuldigd staat dan voor altijd vast en kan niet aangepast worden. Maar er zijn ook erfpachtcontracten met een einddatum waarop de waarde van de grond en dus ook de hoogte van de canon aangepast kunnen worden. Erfpacht kan ook worden omgezet in eigendom. Erfpachtvoorwaarden laten zich niet makkelijk lezen. Wij kennen de erfpachtvoorwaarden van de meeste gemeenten uit de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. Laat je door ons goed informeren als je grond in erfpacht wil gaan verkrijgen of in eigendom laat omzetten.   

Wat is een opstalrecht?

Wanneer iemand iets bouwt op de grond van een ander, wordt de eigenaar van die grond automatisch eigenaar van dit gebouw. Dit is wettelijk zo bepaald. We noemen dat natrekking. Om natrekking te voorkomen kun je een recht van opstal te vestigen. De opstalhouder, dat is degene met het recht van opstal, wordt dan eigenaar van het gebouw, maar niet van de grond. De eigenaar van de grond die dit recht verleent, noemen we de opstalgever. Het opstalrecht wordt gevestigd voor een bepaalde periode. Er kan een tegenprestatie voor het recht van opstal worden overeengekomen: de retributie. Aan het einde van die periode kan het recht verlengd of opnieuw verleend worden. Als er na verloop van de termijn door beide partijen niets ondernomen wordt, loopt het recht van opstal stilzwijgend door. Recht van opstal kan niet uitkomst bieden bij meervoudig grondgebruik, maar bijvoorbeeld ook bij zonnepanelen, WKO, zendmasten, antennes, tunnels, bruggen, viaducten, kabels en leidingen.

Er zijn verschillende soorten opstalrecht. Zelfstandig recht van opstal houdt in dat het recht van geen enkel ander recht afhankelijk is. Afhankelijk recht van opstal is daarentegen afhankelijk van een ander recht zoals erfpacht, huur of pacht. Loopt het recht waarvan het recht van opstal afhankelijk is af, dan eindigt het recht van opstal ook direct. 

Een recht van opstal kan ontstaan door vestiging bij notariële akte of door verjaring. Wanneer de opstalhouder te goeder trouw is, is er voor verjaring een periode van tien jaar van onafgebroken bezit vereist. Wanneer er geen sprake is van goeder trouw ontstaat het opstalrecht na twintig jaar. 

Wat maakt koop van een appartement anders dan koop van een huis?

Wat is een appartementsrecht? 

Woningen zijn er in alle soorten en maten. Het kopen van een appartement is juridisch gezien iets heel anders dan het kopen van een rijtjeswoning. Je koopt geen gebouw, maar het recht om een deel van het gebouw (en toebehoren) te mogen gebruiken. Alle appartementseigenaren samen zijn eigenaar van het gebouw. Daaronder vallen ook de ruimtes voor gemeenschappelijk gebruik. Een appartementseigenaar heeft het exclusieve recht tot gebruik van zijn woning, parkeerplaats of berging. 

Waar is het geregeld?

Een appartementsrecht ontstaat doordat een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. Die wordt opgesteld door een notaris. Een splitsingstekenaar maakt de splitsingstekeningen. In de akte van splitsing is de locatie van het gebouw omschreven, hoe het gebouw is opgesplitst, wat privé is en wat gemeenschappelijk, welke appartementsrechten er zijn en wie de appartementeigenaars zijn en welk modelsplitsingsreglement van toepassing is.  Dat bepaalt de rechten en plichten van de VvE en de verschillende appartementseigenaren. In het splitsingsreglement moeten onder meer bepalingen staan over:

  • De kosten en schulden die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen
  • Het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en zaken
  • Hoe het gebouw verzekerd is
  • De oprichting en statuten van de VvE
  • Welk aantal stemmen iedere appartementseigenaar heeft

Er bestaan op dit moment vijf versies van modelsplitsingreglementen. De meeste recente is van 2017. Oudere reglementen vervallen niet zodra een nieuwere vanwege de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is gepubliceerd. We kennen de modelsplitsingsreglementen van: 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017.   

De VvE 

Een appartementseigenaar is verplicht lid van de vereniging van eigenaars (VvE). De VvE behartigt de belangen van de gemeenschappelijke eigenaren. De splitsingsakte en splitsingsreglement kun je vinden in de openbare register van het kadaster. Als je overweegt om een appartementsrecht te kopen, kijk dan ook goed naar de rol en situatie van de VvE:

  • Hoeveel bedragen de servicekosten? Is dat per maand, per kwartaal of per jaar?
  • Is er nog een vordering op de vorige eigenaar van het appartement? Als er nog een schuld openstaat, ben je als nieuwe eigenaar hiervoor aansprakelijk.
  • Wat is de planning voor het onderhoud? Als er een grote uitgave gepland staat zoals de vervanging van de lift, moet je met extra kosten rekenen.

Niet alleen flats of woningbouwcomplexen 

De term appartementsrecht wekt ten onrechte mogelijk de indruk dat het uitsluitend ziet op flatgebouwen en soortgelijke grootschalige woningbouwcomplexen. Ook een benedenwoning met een of meerdere bovenwoningen kunnen appartementsrechten zijn. 

Advies 

Mocht je een appartementsrecht willen kopen, bestaande bouw of nieuwbouw in een splitsing willen betrekken, wil je een splitsing wijzigen of heb je vragen over splitsingen, weet dan dat wij veel expertise en ervaring op dit gebied hebben en dat graag met je willen delen.

Wat is een hypotheek?

Geldlening

De meeste mensen sluiten voor de koop van een woning bij de bank een geldlening af. Dat duiden ze vaak aan met de hypotheek, maar ze doelen eigenlijk op de geldlening. 

Zekerheid

De bank leent je graag geld. Zij wil bij het ter leen verstrekken van gelden er zoveel mogelijk zeker van zijn dat de rente en aflossing van de lening op tijd en volledig worden voldaan. Zij verlangt daarvoor zekerheid: dat recht van zekerheid is het recht van hypotheek. Dat recht strekt om op de onderworpen goederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen. 

Een hypotheek kan uitsluitend gevestigd worden op registergoederen, zoals te boek gestelde schepen, luchtvaartuigen en onroerende zaken. Een woning kan dus dienen als onderpand voor een hypothecaire geldlening. Op roerende zaken kan een pandrecht worden gevestigd. Het recht van hypotheek is het sterkste zekerheidsrecht dat een ander kan hebben. De hypotheekhouder, de geldgever, vaak de bank, kan dan in het ergste geval je woning in het openbaar verkopen en zich als eerste uit de opbrengst voldoen. Door dat zekerheidsrecht, betaal je overigens wel een lagere rente. 

Rangorde

Je kan meerdere hypotheken op een registergoed vestigen. De 1e hypotheekhouder heeft de sterkste positie. Hij gaat voor een 2e en volgende hypotheekhouder.

Overbruggingshypotheek

Soms heb je naast de hypotheek voor je nieuwe woning ook nog tijdelijk een overbruggingshypotheek nodig.  Stel, je hebt een woning met overwaarde. Je wilt verhuizen en vindt een nieuwe koopwoning. Om die nieuwe woning te financieren wil je de overwaarde van je oude huis gebruiken. Alleen is de overwaarde nog niet beschikbaar omdat je oude huis nog niet is overgedragen of verkocht. Dan wil de bank de overbrugging vaak voor je financieren. Zij schiet dan eigenlijk de overwaarde van je huis even voor. Bij een zo'n overbruggingshypotheek betaal je alleen rente. Zodra je oude huis is verkocht en wordt overgedragen los je de hypotheek volledig af. 

Wat is Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?

Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geef je jouw geldverstrekker de zekerheid dat je hypotheekschuld wordt terugbetaald in bepaalde situaties. Als je de hypotheek niet meer kunt opbrengen vanwege echtscheiding, werkloosheid, inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van je partner, springt NHG bij. NHG streeft naar woningbehoud. Als dit echt niet mogelijk is, neemt NHG onder voorwaarden de restschuld over. In ruil voor deze zekerheid betaal je minder hypotheekrente, maar wel eenmalige kosten.

Je kunt NHG krijgen als je een lening afsluit voor het kopen van een woning, maar ook als je al een eigen woning bezit en deze wilt verbouwen (kwaliteitsverbetering).

Je kunt een hypotheek met NHG aanvragen via je geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of je aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet.

De belangrijkste voorwaarden (2022) zijn:

  • De maximale hypotheek voor aankoop is € 355.00 (100% van de marktwaarde). 
  • De maximale hypotheek bij oversluiten is € 355.000, inclusief bijkomende kosten.
  • Wanneer er sprake is van energiebesparende maatregelen is de maximale hypotheek € 376.300 (106% van de marktwaarde). De extra 6% moet volledig uitgegeven worden aan energiebesparende maatregelen.
  • De maximale koopsom/marktwaarde bij bestaande bouw en nieuwbouw is € 355.000.
  • Is de koopsom hoger dan € 355.000, maar is het bedrag in het taxatierapport € 355.000 of lager, dan is NHG mogelijk. Er is dan wel meer inbreng van eigen geld nodig.
  • De marktwaarde vrij van huur en gebruik van een bestaande woning moet blijken uit een taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut.
  • Bij nieuwbouw moet er een waarborgcertificaat zijn afgegeven door een instelling aan wie Stichting Garantie Woning haar keurmerk heeft verleend.
Wat is mandeligheid?

Mandeligheid staat voor het gemeenschappelijke eigendom van onroerend goed. Binnenplaatsen, poorten, bruggen, slootjes. Het zijn net als brandgangen, tussenpaadjes en gemeenschappelijk groen allemaal zaken waarvan je een gemeenschappelijk eigendom kunt hebben met andere woningeigenaren. Let wel, het eigendom staat niet op naam, maar als bewoner ben je wel verplicht het gezamenlijk te beheren en te onderhouden. Je kunt een mandelige zaak ook niet individueel verkopen.

Wat is een verdeling?

Bij echtscheiding of beëindiging van een andere samenlevingsvorm zullen partijen ook financieel willen ontvlechten. De bezittingen en schulden die ze gezamenlijk hebben worden dan tussen hen verdeeld. Bij de verdeling van een woning is tussenkomst van de notaris vereist. Die maakt de akte van verdeling. Zolang die akte niet is geformaliseerd blijven de beide gewezen partners ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit hoofde van de hypotheek. Ook als één van de twee feitelijk de woning al heeft verlaten. Wacht dus niet te lang. Wacht ook om een andere reden niet te lang. Je hebt nog twee jaar recht op (hypotheek)renteaftrek voor de woning waar je niet langer woont. Daarna niet meer. Koop je direct na het verlaten van de woning een andere eigen woning? Dan kan je gedurende maximaal twee jaar de rente aftrekken voor beide woningen. Er valt dus wat te verdienen, maar ook te verliezen. 

Wat is een executoriale veiling?

Een financiële instelling is bereid om risico te nemen als zij geld uitleent aan haar debiteur om vastgoed te verwerven. Tegenover dat risico staat een rendement dat de instelling verwacht te kunnen maken door gelden ter leen te verstrekken. Het risico van het geld uitlenen bestaat er voor de instelling in dat debiteur tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen onder de geldleningsovereenkomst. Het risico kan worden beheerst door de debiteur een recht van hypotheek te laten vestigen op het onroerend goed ten behoeve van de financiële instelling (de bank, hypotheeknemer, hypotheekhouder, geldgever). Een partij die een recht van hypotheek heeft, mag zijn vordering met voorrang op het registergoed verhalen. Komt de debiteur (geldnemer, hypotheekgever) zijn verplichtingen niet na, dan mag de hypotheekhouder het pand openbaar verkopen. Een uitspraak van een rechter is niet nodig. Als het pand eenmaal is verkocht dan mag de geldverstrekker zich met voorrang op de opbrengst van het pand verhalen nog voor alle andere crediteuren aan de beurt komen. Het recht van hypotheek is dus een sterk zekerheidsrecht. Wij begeleiden banken die zich gedwongen zien om te gaan executeren en verzorgen de executieveiling. Veilingen in de Metropool Regio Rotterdam Den Haag vinden plaats bij het Vendue huis in Rotterdam (https://vendurotterdam.nl/)  en bij het Vendue huis in Den Haag (https://www.venduehuis.com/).

Ik kan niet bij het transport aanwezig zijn. Kan ik een volmacht afgeven?

Dat kan. Als verkoper kun je volstaan met een onderhandse volmacht. Wel moet een notaris je handtekening legaliseren. Dat kunnen wij voorafgaand aan het transport voor je verzorgen, maar je kan dat ook aan een andere notaris bij je in de buurt vragen als dat praktischer voor je is. Als koper kan je ook volstaan met een onderhandse volmacht, maar als er ook een hypotheek moet worden gevestigd is een notariële akte vereist. Die kunnen we natuurlijk ook voor je opmaken en passeren voorafgaand aan het transport indien je niet bij het transport aanwezig kunt of wilt zijn. Laat ons maar weten.

Waarom moet mijn echtgenoot toestemming geven?

Op basis van artikel 1:88 van het Burgerlijk Wetboek ("BW") is voor het verrichten van bepaalde rechtshandelingen door de ene echtgenoot toestemming van de andere echtgenoot nodig. In artikel 1:88 BW is geregeld voor welke rechtshandelingen dit toestemmingsvereiste geldt. Toestemming van de andere echtgenoot is bijvoorbeeld nodig bij de verkoop van de echtelijke woning, bovenmatige giften, borgstellingen en koopovereenkomsten op afbetaling die niet onder de normale uitoefening van een beroep of bedrijf vallen. Artikel 1:88 BW beperkt zich dus tot niet alledaagse rechtshandelingen die van grote invloed kunnen zijn op het leven van de echtgenoten.

Schending van artikel 1:88 BW leidt op basis van artikel 1:89 BW tot een vernietigingsbevoegdheid van de andere echtgenoot. Dit betekent dat de andere echtgenoot de rechtshandeling waarvoor de toestemming is vereist kan vernietigen wanneer deze toestemming niet is gegeven. Vernietiging van een rechtshandeling heeft terugwerkende kracht. Dit houdt in dat partijen in de situatie moeten worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de rechtshandeling nooit had plaatsgevonden.

Het toestemmingsvereiste van artikel 1:88 BW is door de wetgever in het leven geroepen om de echtgenoten, in het belang van het gezin, tegen elkaar te beschermen tegen het verrichten van rechtshandelingen die gezien het onderwerp of de aard daarvan een groot financieel risico met zich brengen.

Op basis van artikel 1:88 BW lid 1 sub a is toestemming vereist voor bijvoorbeeld de verkoop of de verhuur van de echtelijke woning of tot het vestigen van een hypotheekrecht op de woning. Het maakt hierbij niet uit of beide echtgenoten in de woning leven of dat er maar één echtgenoot in de woning leeft.

Toestemming geven is vormvrij en kan dus ook mondeling worden gegeven, maar wij zullen het altijd schriftelijk vastleggen. Door het geven van toestemming wordt de andere echtgenoot overigens geen partij bij de overeenkomst.

Het toestemmingsvereiste van 1:88 BW geldt alleen voor echtgenoten en geregistreerde partners. Samenwonenden – met of zonder samenlevingsovereenkomst – kunnen op artikel 1:88 BW geen beroep doen. Ook na een echtscheiding of een scheiding van tafel en bed kan de andere echtgenoot de overeenkomst nog vernietigen als er geen toestemming is verleend.

Wanneer ben ik overdrachtsbelasting verschuldigd?

Je bent overdrachtsbelasting verschuldigd als je eigenaar wordt van:

  1. Een onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning, bedrijfspand of stuk grond.
  2. Rechten op onroerende zaken, zoals: 
    1. Opstalrecht. Opstalrecht is het recht om op een eigendom van iemand anders iets te bouwen, zonder dat die ander de eigenaar wordt van wat je bouwt.
    2. Erfpachtrecht; Erfpachtrecht is het recht om de grond waarop bijvoorbeeld je huis staat voor bepaalde of onbepaalde tijd te gebruiken, zonder dat je eigenaar wordt van de grond.
    3. Lidmaatschapsrecht van coöperatieve flatverenigingen; Het lidmaatschapsrecht van een coöperatieve flatvereniging is het recht om gebruik te maken van (een deel van) een gebouw dat eigendom is van de vereniging, zonder dat je eigenaar wordt van dat (deel van het) gebouw.
  3. Aandelen in een nv, bv of maatschap waarvan de bezittingen voor het grootste deel uit onroerende zaken bestaan. Wij noemen dit onroerende zaaklichamen.
Wanneer ben je geen overdrachtsbelasting verschuldigd?

Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen en geen aangifte te doen, als je:

  1. Eigenaar wordt van een onroerende zaak doordat u trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat, waarbij dit in de voorwaarden is geregeld. 
  2. Gaat scheiden en eigenaar wordt van een onroerende zaak die eerder eigendom van jou en je echtgenoot of geregistreerde partner was. Dit geldt niet als je op huwelijkse voorwaarden was getrouwd of geregistreerd partnerschap met partnerschapsvoorwaarden had.
  3. Zelf eigenaar bent van een onroerende zaak en daarin of daarop iets bouwt.
  4. Onroerende zaken erft.
  5. Samen met andere erfgenamen de onroerende zaken uit een erfenis zo verdeelt dat ze op naam van een van de erfgenamen komen te staan.
Waarover ben ik overdrachtsbelasting verschuldigd?

Overdrachtsbelasting ben je verschuldigd over de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer. Dit is de hoogste verkoopprijs die je kunt krijgen als je de onroerende zaak te koop aanbiedt op de vrije markt. Meestal die prijs minimaal gelijk is aan de koopsom.

Wat is die 6 maanden-regeling ook al weer?

Als je een onroerende zaak verkrijgt binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar is geworden van die onroerende zaak, vermindert de Belastingdienst de waarde van de onroerende zaak met het bedrag waarover de verkoper belasting verschuldigd was toen hij eigenaar werd. Dit gebeurt alleen als:

  • De verkoper overdrachtsbelasting was verschuldigd
  • De verkoper omzetbelasting in rekening is gebracht, die de verkoper niet heeft afgetrokken
  • De verkoper moet in dat geval een particulier zijn of een ondernemer die geen met btw belaste prestaties verricht

Als je eigenaar wordt van een onroerende zaak binnen 6 maanden nadat de verkoper daarvan eigenaar werd, betaal je dus minder belasting. De verkoper daarentegen krijgt geen geld van de Belastingdienst. Het kan zijn dat de verkoper met je afspreekt dat jij zijn overdrachtsbelasting aan hem vergoedt.

Wat is het tarief voor de overdrachtsbelasting?
Oude tarief overdrachtsbelasting 
Het oude tarief van de overdrachtsbelasting was:
  • 2% voor woningen en bijbehorende aanhorigheden, zoals een garage, schuur of tuinhuis;
  • 6% voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden.
Overdrachtsbelasting tariefdifferentiatie per 1 januari 2021
De wet differentiatie overdrachtsbelasting die per 1 januari 2021 in werking is getreden differentieert de tarieven als volgt:
  • wijziging van het algemeen tarief van 6% naar 8%;
  • het 2%-tarief is nog maar beperkt toepasbaar bij woningen; en
  • er is een vrijstelling overdrachtsbelasting voor (jonge) starters.
Algemeen tarief verhoogd naar 8%
Het algemene tarief is verhoogd van 6% naar 8%. Onder het tarief van 8% vallen nu ook:

  • de verkrijging van een woning door een niet-natuurlijk persoon; en
  • de verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon die de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruik, dus als belegging. 
Wanneer geldt het tarief van 2%
Het tarief van 2% is alleen van toepassing als:

  • er sprake is van een woning; en
  • de woning wordt verkregen door een natuurlijk persoon; en
  • de verkrijger de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken; en
  • de verkrijger schriftelijk verklaart dat hij de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.
Het 2%-tarief geldt niet voor verkrijging van economische eigendom, zelfs als aan alle hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan. Het tarief is dan altijd 8%.

Losse aanhorigheden
De latere verkrijging van bijvoorbeeld een strookje grond grenzend aan de woning is nu voortaan belast met 8% overdrachtsbelasting.

Wanneer geldt het tarief van 0% (de startersvrijstelling woning)
Om in aanmerking te komen voor deze vrijstelling moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
  • er moet worden voldaan aan de voorwaarden voor het 2%-tarief;
  • de verkrijger is 18 jaar of ouder en jonger dan 35 jaar;
  • de verkrijger heeft niet eerder gebruik gemaakt van deze vrijstelling;
  • Per verkrijger zal moeten worden beoordeeld of van de startersvrijstelling gebruik gemaakt kan worden.
Het 0%-tarief geldt niet bij vakantiewoningen en evenmin bij een economische eigendomsoverdracht.

Overigens 
Hoewel de differentiatie van de overdrachtsbelasting voor de starter sympathiek oogt, zorgt het voorstel voor veel onrust op de vastgoedmarkt. Prijzen lijken op de krappe markt te stijgen nu sommige kopers 2% meer kunnen betalen. Rendementen van beleggers komen onder druk te staan. Zij zullen huren moeten verhogen of moeten afwaarderen. Vastgoedfinanciers kunnen die waardedaling als een verhoogd risico gaan zien en hun rente gaan verhogen. Dan zal het transactievolume afnemen en zullen de gevolgen voor de  overheid ook negatief zijn.
Zijn er vrijstellingen voor de overdrachtsbelasting?

Ja. Als je overdrachtsbelasting moet betalen, kun je daar soms een vrijstelling voor krijgen. Dat kan onder bepaalde voorwaarden, als:

  • Je zowel overdrachts- als omzetbelasting moet betalen
  • Onroerend goed tussen samenwoners wordt verdeeld
  • Je een landgoed koopt
  • Er sprake is van bedrijfsoverdracht aan familieleden (van ouders aan kinderen, van grootouders aan kleinkinderen en van broers of zussen aan elkaar)
  • Er sprake is van inbreng in een vennootschap (die geen nv of bv is)
  • Er sprake is van omzetting van een onderneming in een nv of bv
  • Een bedrijf fuseert, splitst of intern reorganiseert
  • Land- en tuinbouwbedrijven worden vergroot of verplaatst
  • Landerijen worden heringericht
  • Er sprake is van stedelijke herstructurering
Hoe betaal je overdrachtsbelasting
Hoe je overdrachtsbelasting betaalt, hangt af van de manier waarop je eigenaar bent geworden:

  • je hebt een notariële akte laten opmaken bij de notaris en die laat de akte inschrijven bij het Kadaster. Je bent dan juridisch eigenaar geworden;
  • je hebt een notariële akte laten opmaken bij de notaris, maar die akte wordt niet ingeschreven bij het Kadaster. Je bent dan economisch eigenaar geworden;
  • je hebt geen notariële akte laten opmaken. Je bent dan economisch eigenaar geworden;
  • je hebt een notariële akte laten opmaken. 
  • Als er een notariële akte door ons is opgemaakt, hoef je niets te doen. Wij doen dan voor jou digitaal aangifte, incasseren en betalen ook namens jou de overdrachtsbelasting. Wij zijn daar zelfs aansprakelijk voor.
Wij geven dan aan de Belastingdienst door:
  • of je overdrachtsbelasting moet betalen en, zo ja, hoeveel;
  • of je recht hebt op 1 of meer vrijstellingen van overdrachtsbelasting.
Waarom heeft de notaris een kwaliteitsrekening?

Op grond van de wet is een notaris verplicht één of meer kwaliteitsrekeningen, ook wel derdengeldenrekening of derdenrekening genoemd, aan te houden. Op zo'n rekening staat geld dat derden aan de notaris hebben toevertrouwd in verband met werkzaamheden van de notaris waaruit een betalingsverplichting volgt van de ene partij aan de andere partij. Bijvoorbeeld bij het transport van een woning, waarbij er geldstromen lopen tussen koper, bank en verkoper. Met een kwaliteitsrekening houdt de notaris de gelden van klanten en partijen gescheiden van zijn eigen kantoorvermogen. Daarmee zijn de gelden van klanten en partijen beschermd tegen oneigenlijk gebruik of faillissement. Zonder deze bijzondere wettelijke bepaling zouden cliënten die geld op de rekening van de notaris hebben gestort, bij faillissement van de notaris hun geld mogelijk deels kwijt zijn.

Omdat de wet deze bijzondere gevolgen aan de derdengeldenrekening verbindt, mag die rekening alleen worden gebruikt voor geldverkeer waarbij de notaris direct betrokken is. Dat houdt in dat de notaris werkzaamheden heeft verricht waaruit een betalingsverplichting voor een contractspartij aan zijn wederpartij voortvloeit. Dus bijvoorbeeld de verplichting van de koper om de koopprijs te betalen. In andere gevallen mag de notaris geen geld op zijn rekening ontvangen.

Wat zijn jullie kwaliteitsrekeningen?

MAES notarissen en Basisnotarissen Rijnmond bankieren bij ABN AMRO Bank en bij de Rabobank. Onze kwaliteitsrekeningen zijn:

Kwaliteitsrekeningen MAES notarissen 


Rabobank Rotterdam e.o
.
IBAN NL167RABO 0170 0703 60
BIC RABONL2U 

ABN Amro
IBAN NL31ABNA 0481 4729 24
BIC ABNANL2A

Kwaliteitsrekeningen Basisnotarissen Rijnmond 


Rabobank Rotterdam e.o.
IBAN NL167RABO 0170 0703 52
BIC RABONL2U

ABN Amro
IBAN NL31ABNA 0460 9810 56
BIC ABNANL2A

Kan er ook worden gepasseerd als het geld nog niet op de rekening van de notaris staat?

Nee. Op grond van wettelijke bepalingen staat het de notaris niet vrij om een akte van levering of hypotheekakte te passeren, als de gelden niet vóór het passeren van de akten op zijn kwaliteitsrekening zijn bijgeschreven. Het saldo van de nota van afrekening van koper en/of hypotheekgever (debiteur/schuldenaar) moet dan ook vóór het passeren van de akten op één van onze kwaliteitsrekeningen zijn bijgeschreven en de creditering moet met online bankieren bij onze bank voor ons zichtbaar zijn. 

Wat is de Baarns Beslag procedure?
Gebruikelijk is dat de koper van een registergoed de koopsom in handen van de notaris stort. Bij een levering van een registergoed plegen verkoper en koper met elkaar overeen te komen dat de levering vrij van hypotheken en beslagen plaats zal vinden. Volgens het arrest van de Hoge Raad van 30 januari 1981, NJ 1982, 56 (Baarns beslag) mag de notaris in dat geval de tegenprestatie van de koper pas ter beschikking stellen van diens wederpartij nadat hij heeft gecontroleerd dat de levering inderdaad vrij van hypotheken en beslagen heeft plaatsgevonden. Een correcte narecherche zal moeten uitwijzen of hieraan is voldaan.

Wanneer de notaris kan uitbetalen, hangt dus af van het tijdstip waarop de narecherche een actueel beeld geeft van hypotheken en beslagen die aan de koper kunnen worden tegengeworpen. Dit tijdstip hangt af van de snelheid waarmee het Kadaster aangeboden hypotheken en beslagen signaleert. De notaris dient de termijn af te wachten die het Kadaster daarvoor maximaal nodig heeft.

Van een Baarns Beslag procedure is sprake als er twee notarissen zijn betrokken bij een levering- en hypotheekdossier. De ene notaris verzorgt de levering. De andere notaris verzorgt de hypotheek. 

Stel wij doen de hypotheekakte, maar een andere notaris verzorgt de akte van levering. De gelden worden door de andere notaris bij ons opgevraagd en moeten door ons op de dag van levering worden overgemaakt aan die andere notaris.

Stel wij doen de akte van levering, maar een andere notaris verzorgt de hypotheekakte. De gelden worden door ons opgevraagd en moeten door ons op de dag van levering worden ontvangen van die andere notaris.

De beide notarissen die betrokken zijn bij een Baarns beslagprocedure moeten met elkaar op grond van een vastgestelde en in een tussen hen in een door beiden ondertekende brief vastgelegde procedure met elkaar handelen. 

Omdat dit tot (extra) niet-gebruikelijke werkzaamheden leidt al er bij betrokken partijen door de notarissen een toeslag in rekening worden gebracht voor deze werkzaamheden.
Kan ik bij jullie pinnen?

Ja. Wij beschikken op kantoor over een pinapparaat waardoor je direct kunt afrekenen, niet met contant geld over straat hoeft en wij ook geen volle kas op kantoor houden. Wel zo veilig. Let wel: je kan niet meer pinnen dan de limiet die jij met je bank bent overeengekomen.   

Ik heb veel contant geld. Kan ik daarmee betalen?

Notarissen mogen op basis van hun beroepsregels geen contante bedragen aannemen of uitbetalen van € 2.500 of meer. 

Wanneer staat het geld op mijn rekening?

Volgens onze beroepsregels mag in vastgoeddossiers uitbetaling van gelden aan derden, bijvoorbeeld aan verkoper, de hypotheekbank of een tussenpersoon, niet eerder plaatsvinden dan na de door ons uitgevoerde na-recherche in de openbare registers gehouden door het kadaster. Wij kunnen de na-recherche pas uitvoeren de eerste werkdag na inschrijving van de akte in de openbare registers. Tussen het passeren van de akte en de uitbetaling zitten dus één of twee werkdagen. 

Kunt u het geld aan iemand anders uitbetalen?

Uitsluitend eigen rekening

Bij de aan- en verkoop van een onroerende zaak mag de notaris alleen geld uitbetalen aan degene die zelf bij de transactie is betrokken en aanspraak kan maken op uitbetaling van dat geld. Dit geldt ook bij een hypotheekverlening. Bij een verkoop stort de notaris het geld op de eigen rekening van de verkoper. Bij een hypotheekverlening stort de notaris het geld op de eigen rekening van de hypotheekgever (de schuldenaar). Het is dus niet mogelijk dat gelden op verzoek van een verkoper of hypotheekgever worden overgemaakt naar een bankrekening die niet op zijn naam staat. Overboeking naar een "en/of rekening" waarop ook een ander dan de verkoper/hypotheekgever is gerechtigd, is mogelijk.

Uitzonderingen

Er is een aantal uitzonderingen op de regel toegestaan. Er mag van de regel worden afgeweken onder meer bij de aflossing van hypotheken, de betaling van makelaarscourtage, betalingen aan de Vereniging van Eigenaren, taxatiekosten en, bij een nieuwbouwwoning, vervallen aannemingstermijnen. Ook de aflossing van persoonlijke leningen (bijvoorbeeld Comfortcard of VISA) en overbruggingskredieten door de notaris mag, mits een hypothecaire kredietverstrekker dit als voorwaarde heeft gesteld voor het verstrekken van een (nieuwe) financiering.

Verhouding

De notaris mag het geld aan verkopers niet in een andere verhouding overmaken dan zij eigenaar waren. Een voorbeeld: A en B zijn voor 40 respectievelijk 60 procent eigenaar van een woning. Zij vragen de notaris aan ieder van hen de helft van de verkoopopbrengst over te maken. De notaris mag dit op grond van de regel niet, tenzij A en B in het kader van een verrekening bij het einde van een huwelijk of samenleving deze wijze van uitbetaling schriftelijk zijn overeengekomen. Uit de verkoopopbrengst mag de notaris niet op verzoek van de verkoper gelden overmaken als schenking aan bijvoorbeeld de kinderen.

Krijg ik rente vergoed en tegen welk percentage?

Op aan ons op de kwaliteitsrekening van ons kantoor toevertrouwde gelden hanteren wij een rentevergoeding op basis van de richtlijnen en de percentages die in het normale zakelijke economische verkeer voor het betreffende bedrag gebruikelijk zijn en door onze banken worden gehanteerd. Dit houdt in dat de hoogte van de toevertrouwde gelden en de tijdsduur bepalend zijn voor de rentevergoeding. Voor het beheer van gelden kunnen wij beheerkosten in rekening brengen.

Rentevergoedingen worden per dag berekend. Rentepercentages worden maandelijks geactualiseerd. Rente wordt zo snel mogelijk na uitkering van de gelden uitgekeerd, zulks met uitzondering van de rente over bedragen vanaf € 500.000, waarbij de rente wordt uitgekeerd eerst op het moment dat wij de rente ook daadwerkelijk van onze bank ontvangen (per kwartaal of per jaar).

Bij boedelgelden en nalatenschappen zal aan de hand van een rentestaffel afhankelijk van de looptijd en het saldo een basisrente (met opslag) worden vergoed. Bij veel mutaties zullen kosten voor de renteberekening in rekening worden gebracht.

Wij vergoeden geen rente over gelden die, ongeacht de hoogte ervan, vijf (5) dagen of korter aan ons zijn toevertrouwd. Bij wijze van uitzondering kunnen in bijzondere gevallen vooraf afwijkende afspraken worden gemaakt. Wij vergoeden geen rente over bedragen die lager zijn dan € 10.000 en zeven (7) dagen of korter aan ons zijn toevertrouwd. Wij vergoeden geen rente over bedragen die lager zijn dan € 2.500 en dertig (30) dagen of korter aan ons zijn toevertrouwd.

Voor depotbedragen zal, afhankelijk van de hoogte van het bedrag en de vermoedelijke looptijd, een depotovereenkomst worden opgesteld, waarin de afspraken over de rentevergoeding en de beheerkosten worden vastgelegd. 

Wij zijn gebonden aan de regelgeving vastgelegd in de Wet op het notarisambt en de beroeps- en gedragsregels. Dat brengt met zich mee dat onze bankrekeningen moeten voldoen aan gestelde eisen en dat de gelden op elk moment opvraagbaar moeten kunnen zijn. Om die reden kunnen rentepercentages lager zijn dan de op spaarrekeningen voor particulieren gebruikelijk vergoede rente.

Indien er op enig moment sprake is van negatieve rente, waarbij wij een vergoeding aan de bank moeten voldoen voor door ons aangehouden gelden, zullen wij degene voor wie wij dat geld houden om een voorschot vragen om die vergoeding aan de bank vooraf en tijdig te kunnen voldoen.

Over de (hoogte van) rentebetalingen wordt niet gediscussieerd of gecorrespondeerd.

Adviseren jullie ook professionele partijen over commercieel vastgoed?

Wil je beleggen in vastgoed. Direct, indirect of in een tussenvorm. Alleen of met anderen. Een solitair object of gehele portefeuilles. Winkels, kantoren of woningen. In een bepaalde regio. Op een bepaalde locatie. Of wil je ondernemen in vastgoed. Zelf of gedelegeerd ontwikkelen. Van initiatief tot ontwerp. Van realisatie tot exploitatie. Verdichten. Duurzaam.  Wij weten de weg. Kennen de markt. Identificeren valkuilen. MAES notarissen begeleidt aan- en verkooptrajecten, (ver)huurtransacties en projectontwikkeling. Wij doen due diligence, project management, voeren onderhandelingen, structureren de deal, verzorgen de onderliggende juridische documentatie van signing tot closing

Ontwikkelingen | Bouwerijen

Wij begeleiden ontwikkelaars bij gebieds- en projectontwikkelingen. Van alle asset classes: kantoren, retail, residential, zorg en maatschappelijk vastgoed, industrieel en meer. Wij organiseren voor woningenprojecten voor partijen de levering van de bij koop/aannemingsovereenkomst door de kopers gekochte woningen.   

Uitponding

Beleggers met omvangrijke woningportefeuilles hebben doorlopend te maken met huurwoningen die beschikbaar komen voor de verkoop. Voor die beleggers is het prettig als de leveringen aan die kopers door de belegger gestructureerd kunnen plaatsvinden bij één notaris die de werkwijze en cultuur van de belegger verstaat, die bekend is met de plaatselijke situatie en die de kopers gemakkelijk op kantoor kan ontvangen.  

Vastgoedbeleggingsfondsen

Wij begeleiden partijen die beleggingsinitiatieven initiëren in commercieel vastgoed (wonen, winkelen, kantoren, zorg en parkeren) in Nederland of het buitenland voor de particuliere en institutionele belegger. Schrijven mee aan het prospectus, werken de vennootschappelijke structuur mee uit, verzorgen de verwerving en financiering van de stenen en dragen bij aan een vlekkeloos verloop van de funding en closing. Wij hebben onze bijdrage geleverd aan transacties met een totaal beleggingsvolume van meerdere miljarden euro's.   

Hebben jullie een sectorale focus binnen de Bouw- en Vastgoedmarkt?

Wij richten ons op de drie sectoren: Financiële Dienstverlening, Glastuinbouw | Agri, Horti & Food  en Bouw & Vastgoed.

De vastgoedmarkt heeft vieze handen gemaakt. De bouwfraude, de vastgoedfraude en de vele onverkwikkelijke affaires binnen de corporatiesector hebben de sector geen goed gedaan. De sector blijft gevoelig voor fraude; het is een kapitaalintensieve en niet transparante industrie die een vrije toe- en uittreding van deelnemers kent. Maar het koren wordt gelukkig van het kaf gescheiden. De brancheorganisaties als NVB, AEDES, Bouwend Nederland, IVBN,VGM, NVM, Creme, ROZ, StiVAD, Corenet, NeVap, NVR, RICS, NRVT, Vereniging van Grondbedrijven, FIDIC, NL-ingenieurs, Vastgoedcertificaat, UNETO-VNI, Dutch Green Building, ULI, Platform 31,Vogon, Breeam, NRW, Vastgoedbelang, EPRA, Redex, Vastgoedcert en anderen ondersteunen hun leden om de kwaliteit en integriteit te bewaken.Er zijn dus heel veel nette partijen in de sector. Met wie wij graag werken. Gelukkig ook maar.   

Wij kennen de cyclus van vastgoed als geen ander. Van initiatief en ontwerpfase naar realisatie en exploitatie. Kennen de actoren op de vastgoedmarkt. Begeleiden ze allemaal. De beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, asset-managers, bouwbedrijven, financiers, architecten, ingenieurs, makelaars en andere adviseurs. Kennen de spelers en de poppetjes. Wij kunnen een DCF maken of een residuele grondwaarde berekenen. Zijn bekend met aanbesteding, de Omgevingswet en bestemmingsplannen. Kunnen contracten maken voor alle fases van de cyclus. Hebben toegang tot een database met meer dan 50.000 nationale en internationale titels over onderzoeksresultaten met betrekking tot vastgoedmarkten.  ebben eerder, voor wat het waard is, op persoonlijke titel mooie vermeldingen gekregen van Legal500, Chambers & Partners, Advocatie en PropertyNL en artikelen gepubliceerd in het Financieel Dagblad over bijvoorbeeld: erfpacht, monumenten en fiscaliteit, veiling van onroerend goed, structuren om overdrachtsbelasting te vermijden en de Natuurschoonwet. 

Heb je behoefte aan advies, begeleiding of ondersteuning. Wil je toegang tot ons netwerk of met partijen in contact worden gebracht? Bespreek het met ons en we zullen zien wat we voor elkaar kunnen betekenen.   

Beleggers

Wij volgen met belangstelling partijen die vermogen vastleggen in onroerend goed, direct dan wel indirect, met het doel uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Wij ondersteunen zowel institutionele beleggers, fondsaanbieders en particuliere beleggers, ongeacht de asset class of mix - offices, retail, residential, hotels & leisure, datacenters, logistics, industrial -  waarin zij beleggen. Volgen hun brancheorganisaties zoals de IVBN en Vastgoedbelang. 

Ontwikkelaars en bouwers 

Wij hebben een sectorale focus op partijen die zich richten op binnenstedelijke en buiten stedelijke herstructureringen, duurzame gebiedsontwikkeling en ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed en zorgvastgoed. Ondersteunen ze van initiatief tot oplevering. Kennen de NEPROM, de NVB en Bouwend Nederland. Zoeken met hun leden naar oplossingen om met de Programma Aanpak Stikstof (PAS)-jurisprudentie te dealen. 

Huurders

Wij richten ons op partijen die wij kunnen ondersteunen op het gebied van het huurrecht van winkelruimte, hotels, logistiek, overige bedrijfsruimte en woonruimte, maar ook met betrekking tot het algemeen verbintenissenrecht en huurrecht-gerelateerde onderwerpen zoals erfpacht, erfdienstbaarheden en tijdelijk gebruik.

Asset Managers 

Vastgoedmanagers hebben een grote toegevoegde waarde voor opdrachtgevers, vastgoedbezitters en -beleggers. Hun diensten verdienen zichzelf terug. Goed vastgoedmanagement - administratief, technisch, commercieel en juridisch - optimaliseert het beheer van vastgoed en verhoogt de actuele waarde en het rendement van verhuurde panden. Dit levert tevreden gebruikers op, lagere mutatiegraden en heldere kosteninzichten. Wij helpen asset managers om dit te bevorderen en volgen de VGM, de belangenbehartiger voor Vastgoed- en VvE managers in Nederland, dan ook op de voet.

Vereniging van Eigenaars (VvE)

Het is belangrijk dat je je prettig en comfortabel voelt in je woning en dat je ongestoord woongenot hebt. Dat geldt ook - en misschien nog wel meer - als je eigenaar van een appartement bent. Dan ben je immers samen met de andere eigenaren verantwoordelijk voor het hele gebouw: het beheer, het onderhoud, de leefbaarheid en de veiligheid. Hoe beter alles geregeld is, hoe groter het woongenot. Sommige appartementencomplexen hebben een slapende Vereniging van Eigenaars (VvE). Ander complexen hebben een actieve VvE. Het goed beheren van zo'n VvE vereist kennis van regelgeving en inzicht in processen waarmee je niet elke dag te maken krijgt. Binnen veel VvE’s komen dan ook veelvuldig vragen op als ‘Kunnen we besluiten nemen, als niet iedereen op de Algemene Ledenvergadering is?’ ‘Mag ik mijn appartement via Airbnb verhuren?’ ‘Hoe regel je de gemeenschappelijke uitgaven?' 'Kunnen we collectief inkoopvoordeel boeken?' Het appartementsrecht is gecompliceerd en roept vaak vragen en problemen op. Wij beschikken over kennis en ervaring op het gebied van het appartementsrecht en volgen alle ontwikkeling hieromtrent op de voet om onze kennis up-to-date te houden. Wij zetten ons graag in voor juridische en notariële ondersteuning van VvE’s en appartementseigenaars om op die wijze bij te dragen aan een groter woongenot en een goede sfeer binnen de VvE. 

Makelaars

Wij zien dagelijks de meerwaarde van de goede makelaar. De makelaar levert vanuit zijn eigen expertise en taakstelling toegevoegde waarde. Wij zien ook verschillen. Wij versterken makelaars waar dienstig. Zowel de woningmakelaars als de bedrijfsmakelaars (retail/offices/industrial). Groot en klein. Bij aankoop of verkoop. Of ze nu wel of geen lid zijn van de brancheorganisaties NVM, VastgoedPRO en VBO. 

Financiers

Geld lenen kost geld. Dat weten wij allemaal. Zelfs met een historisch lage rente. Geld sparen kost geld. Particulieren en professionele partijen gaan op zoek naar een aansprekende risico/rendement verhouding. Stoppen geld liever in stenen, dan in de spaarpot bij de bank. Sinds de kredietcrisis zijn de financieringsbronnen en de -voorwaarden voor vastgoedfinanciering echter ingrijpend gewijzigd.  Naast reguliere bancaire financiering wordt in toenemende mate gebruik gemaakt van forward funding, co-financiering en het inbrengen van meer eigen vermogen. De LTV ziet er nu heel anders uit. Wij weten de weg om mogelijkheden van traditionele (bancaire) financiering te combineren met de kracht van ons netwerk van gespecialiseerde vastgoedfinanciers en private investeerders. Ook als het bancair niet (helemaal) lukt kunnen wij professionele partijen vaak toch helpen.

Vastgoedfondsen

Veel beleggers streven naar kwaliteit van vastgoed, kwaliteit in kasstromen, handhaving van de kwaliteit in financiering, een mooie loan-to-value verhouding en continue aandacht voor de kwaliteit van hun eigen organisatie. Partijen als Blackstone, Round Hill, CBRE slaan toe op de Nederlandse huizenmarkt. Kopen groot in, knappen op en zetten weer weg. Dat zet druk op de markt. Niet genoteerde aanbieders van vastgoedfondsen zijn weer terug van weg geweest en zochten veelal een niche; Duitse supermarkten, parkeren of studentenwoningen. Met de vastgoedvergelijker kan de particuliere belegger door de bomen het bos proberen te zien. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.       

Retailers 

De moeilijke retailmarkt wordt veroorzaakt doordat het reële besteedbaar inkomen van de consument de laatste tien jaar is gedaald door hogere vaste lasten zoals wonen, zorg, abonnementen en smartphones. Hun vertrouwen is afgenomen. Er was een verschraling van het eenvormige grote winkelaanbod met weinig toegevoegde waarde en veel "sale" waardoor winstmarges werden gedrukt. Daarnaast neemt de vergrijzing snel toe en is het bestedingspatroon van de consument veranderd. Naast deze ontwikkelingen, dwingt e-commerce winkeliers ook tot nieuwe businessmodellen. V&D, Hudson Bay, Blokker, Intertoys, Cool Cat, Manfield, Witteveen, Scapino, Dixons, Miss Etam, Halfords, Polare en Free Record Shop om er een paar te noemen; zij moesten er allemaal aan geloven. Huwelijken tussen vastgoedbeleggers en huurders van winkelpanden stranden. Wij zien dat ook in onze regio. Wij ondersteunen partijen bij de beëindiging en helpen met het maken van een succesvolle nieuwe (door)start.

Corporaties

Woningcorporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. Die huizen vormen samen ongeveer een derde van de Nederlandse woningvoorraad. Corporaties hebben als taak het zorgen voor goed en betaalbaar wonen voor mensen die om wat voor reden dan ook enige ondersteuning nodig hebben. Bijna altijd gaat het om huishoudens met een bescheiden inkomen. Daartoe rekenen wij mensen die huurtoeslag ontvangen en lagere middeninkomens. Verder hebben corporaties bijzondere aandacht voor mensen die door een sociale, medische of psychische oorzaak zelf geen woonruimte kunnen vinden en voor vergunninghouders. Onderlinge solidariteit is een groot goed in onze democratische rechtstaat. Woningcorporaties zijn private ondernemingen die zonder winstdoelstelling binnen wettelijke kaders werken aan een maatschappelijke taak. 

De maatschappij verandert en daarom moet de corporatiesector zich blijven ontwikkelen, vernieuwen en innoveren. Dat doen de corporaties ook. Zo maken ze hun woningen in een hoger tempo energiezuiniger. Corporaties zorgen dat hun woningen in 2050 allemaal CO2-neutraal zijn. Door deze verduurzamingsoperatie wordt de betaalbaarheid voor huurders ook verbeterd. Zij versnellen de investeringen in zonnepanelen, warmtenetaansluitingen (nul op de meter) en woningisolatie.

Onder aanvoering van de brancheorganisatie Aedes is de Woonagenda tot stand gekomen. Deze agenda is een startpunt voor overleg met allerlei partijen die bij kunnen dragen aan verbetering van het wonen in Nederland. Vervolgens kunnen overal in het land gemeenten, huurdersorganisaties, zorgverleners, welzijnsinstellingen, huurdersorganisaties en andere partijen met woningcorporaties aan de slag in buurten, wijken, dorpen en steden. MAES notarissen ondersteunt al die partijen in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag graag bij de uitvoering van de Woonagenda en schuift waar dienstig graag aan tafel om bij te dragen aan de verbetering van de kwaliteit van wonen voor de huurders. Om te beginnen met het van die tafel krijgen van de verhuurdersheffing.

Ik heb een conflict met mijn buren. Kunnen jullie bemiddelen?

Een burenruzie begint vaak met iets kleins: een ergernis over een luidruchtig feestje of een boom die zonlicht ontneemt. Als praten niet helpt en er een conflictsituatie ontstaat, kunnen wij helpen. Met mediation. Als deskundige op het gebied van het burenrecht zoeken wij met alle betrokken partijen naar een oplossing die voor iedereen acceptabel is. De afspraken kunnen meteen worden vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Hierdoor wordt de omgang met je buren genormaliseerd en voorkom je verdere escalatie van het conflict.

Mediation is een vrijwillige vorm van conflictbemiddeling waarbij een neutrale bemiddelingsdeskundige, de mediator, de communicatie en onderhandelingen tussen partijen begeleidt om vanuit hun werkelijke belangen tot een gezamenlijk gedragen en voor ieder van hen optimale besluitvorming te komen.

De mediator zal partijen helpen om niet positioneel te onderhandelen maar probleemoplossend. Geen armpje drukken, maar meebewegen. Net als bij het dansen van de tango. Partijen gaan elkaar niet zien als tegenstanders, staan niet tegenover elkaar, maar zien elkaar als oplossers van het gezamenlijk probleem en gaan naast elkaar staan. Blijven niet vastgeklonken aan standpunten. Hoeven niet van elkaar te winnen. Willen geen overwinnaar zijn. Willen voor beiden een goede uitkomst. Willen samen winnen. Zijn niet hard op de persoon en ook niet per se op de inhoud, want weten de relatie en de inhoud van elkaar te onderscheiden. Zijn duidelijk over de inhoud en zuinig op elkaar. Wantrouwen niet maar werken aan wederzijds vertrouwen. Hoeven de kaarten niet aan de borst te houden. Beperken zich niet tot hun eigen belang, maar stijgen boven zichzelf uit door zich te richten op elkaars belangen.

Voordat de vrijwillige mediation daadwerkelijk start, bespreekt de onpartijdige mediator eerst met partijen de mediation-overeenkomst die tussen partijen en de mediator heeft te gelden. Daarin geeft iedereen aan zich te willen inzetten om het conflict met elkaar op te lossen en wordt geheimhouding overeengekomen. Vervolgens leggen partijen op tafel wat de huidige situatie is. Er wordt geluisterd en bekeken welke zorgen en gevoelens een goede uitkomst in de weg zitten. Belangen worden geinventariseerd en besproken. Daarna zoeken partijen met elkaar en onder begeleiding van de mediator naar zoveel mogelijk optionele oplossingen. Uiteindelijk volgt daar de beste oplossing uit. Een duurzaam onderhandelingsresultaat, waar alle partijen zich goed bij voelen, zodat de oplossing wel eens groter kan blijken te zijn dan het geschil. Dat duurzaam onderhandelingsresultaat wordt vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst.   

Anders dan bijvoorbeeld een advocaat, is de notaris-mediator van huis uit gewend onpartijdig op te treden. Dit vergroot de kans dat er een oplossing gevonden wordt waar iedereen tevreden mee kan zijn. Daarnaast is hij getraind in het omgaan met emoties en belangen. De notaris is de specialist op het gebied van het personen- en familierecht, waaronder het erfrecht, het ondernemingsrecht en het vastgoedrecht, waaronder het burenrecht, en om die reden bij uitstek geschikt voor Echtscheiding mediation, Erfenis mediation, Burenruzie mediation, Familie- en opvolgingsmediation en Zakelijke (ondernemings gerelateerde) mediation. Daarnaast kan notaris de gemaakte afspraken meteen vastleggen in een notariële akte. Zo'n akte heeft dezelfde rechtskracht als een vonnis van een rechter. Partijen hebben daarmee een executoriale titel in handen en hoeven niet langs de rechter om hetgeen ze in de vaststellingsovereenkomst met elkaar zijn overeengekomen zo nodig af te dwingen.

De ervaring leert dat de meeste mensen na enkele mediationgesprekken bij de notaris een oplossing bereiken. Dit voorkomt een zich jaren voortslepende rechtszaak met hele hoge bijkomende dubbele advocaatkosten, emotionele uitputting en een voor altijd verstoorde relatie. U kunt zich na een geslaagde mediation beiden weer op de toekomst richten.

Maken jullie ook huurovereenkomsten?

Ja. Zowel voor woon-, bedrijfs- horeca- als kantoorruimte. 

Ik heb juridisch advies nodig op het gebied van bouw- en bestuursrecht. Kunnen jullie mij helpen?

Wij kunnen alle actoren in de bouw- en vastgoedsector juridisch, alsmede vastgoed- en beleggingskundig ondersteunen in hun core business. In het geval de vraag buiten onze expertise valt of contentieuze ondersteuning behoeft, werken wij graag samen met andere partijen, waaronder een een top notch niche advocatenkantoor met wie wij al heel lang goed en graag samenwerken.