Wijzigingen overdrachtsbelasting per 1 januari 2021

---

Wat is overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is een belasting die wordt geheven ter zake van verkrijgingen van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen.  

Je betaalt overdrachtsbelasting als je eigenaar wordt van:

• een onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning, bedrijfspand of stuk grond;
• rechten op onroerende zaken, zoals een opstalrecht. of erfpachtrecht;
• aandelen in een nv of bv waarvan de bezittingen voor het grootste deel uit onroerende zaken bestaan. Wij noemen dit een artikel 4 lichaam;
• een lidmaatschapsrecht van een (coöperatieve) flatvereniging.  

Vrijstelling
Als je overdrachtsbelasting moet betalen, kun je daar soms een vrijstelling voor krijgen. Wij helpen je daar graag bij. Die vrijstelling kun je onder bepaalde voorwaarden krijgen, als:

• je zowel overdrachts- als omzetbelasting moet betalen;
• onroerend goed tussen samenwoners wordt verdeeld;
• je een landgoed koopt;
• er sprake is van bedrijfsoverdracht aan familieleden (van ouders aan kinderen, van grootouders aan kleinkinderen en van broers of zussen aan elkaar);
• er sprake is van inbreng in een maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap;
• er sprake is van omzetting van een onderneming in een nv of bv;
• een rechtspersoon fuseert, splitst of binnen een concern reorganiseert;
• je landbouwgrond (bijvoorbeeld grond voor akkerbouw, veeteelt of wat we veel in het Westland zien, tuinbouw) of natuurgrond (zoals bosgronden en natuurgebieden) koopt;
• landerijen worden heringericht (ruilverkaveling);
• er sprake is van stedelijke herstructurering.

Hoe betaal je overdrachtsbelasting
Hoe je overdrachtsbelasting betaalt, hangt af van de manier waarop je eigenaar bent geworden:

• je hebt een notariële akte laten opmaken bij de notaris en die laat de akte inschrijven bij het Kadaster. Je bent dan juridisch eigenaar geworden;
• je hebt een notariële akte laten opmaken bij de notaris, maar die akte wordt niet ingeschreven bij het Kadaster. Je bent dan economisch eigenaar geworden;
• je hebt geen notariële akte laten opmaken. Je bent dan economisch eigenaar geworden;
• je hebt een notariële akte laten opmaken. 

Als er een notariële akte door ons is opgemaakt, hoef je niets te doen. Wij doen dan voor jou digitaal aangifte, incasseren en betalen ook namens jou de overdrachtsbelasting. Wij zijn daar zelfs aansprakelijk voor. Wij geven dan aan de Belastingdienst door:

• of je overdrachtsbelasting moet betalen en, zo ja, hoeveel;
• of je recht hebt op 1 of meer vrijstellingen van overdrachtsbelasting.

Oude tarief overdrachtsbelasting 
Het oude tarief van de overdrachtsbelasting was:

• 2% voor woningen en bijbehorende aanhorigheden, zoals een garage, schuur of tuinhuis;
• 6% voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden.

Overdrachtsbelasting tariefdifferentiatie per 1 januari 2021
De wet differentiatie overdrachtsbelasting die per 1 januari 2021 in werking is getreden differentieert de tarieven als volgt:

• wijziging van het algemeen tarief van 6% naar 8%;
• het 2%-tarief is nog maar beperkt toepasbaar bij woningen; en
• er komt een vrijstelling overdrachtsbelasting voor (0 %) starters.

Algemeen tarief verhoogd naar 8%
Het algemene tarief is verhoogd van 6% naar 8%. Onder het tarief van 8% vallen nu ook:

• de verkrijging van een woning door een niet-natuurlijk persoon; en
• de verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon die de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruik, dus als belegging. 

Wanneer geldt het tarief van 2%
Het tarief van 2% is alleen van toepassing als:

• er sprake is van een woning; en
• de woning wordt verkregen door een natuurlijk persoon; en
• de verkrijger de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken; en
• de verkrijger schriftelijk verklaart dat hij de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Het 2%-tarief geldt niet voor verkrijging van economische eigendom, zelfs als aan alle hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan. Het tarief is dan altijd 8%.

Losse aanhorigheden
De latere verkrijging van bijvoorbeeld een strookje grond grenzend aan de woning is nu voortaan belast met 8% overdrachtsbelasting.

Wanneer geldt het tarief van 0% (de startersvrijstelling woning)
Om in aanmerking te komen voor deze vrijstelling moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• er moet worden voldaan aan de voorwaarden voor het 2%-tarief;
• de verkrijger is 18 jaar of ouder en jonger dan 35 jaar;
• de verkrijger heeft niet eerder gebruik gemaakt van deze vrijstelling.

Per verkrijger zal moeten worden beoordeeld of van de startersvrijstelling gebruik gemaakt kan worden. Het 0%-tarief geldt niet bij vakantiewoningen en evenmin bij een economische eigendomsoverdracht.

Vanaf 1 april 2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000.

Overigens 
Hoewel de differentiatie van de overdachtsbelasting voor de starter sympathiek oogt, zorgt het voorstel voor veel onrust op de vastgoedmarkt. Prijzen lijken op de krappe markt te stijgen nu sommige kopers 2% meer kunnen betalen. Rendementen van beleggers komen onder druk te staan. Zij zullen huren moeten verhogen of moeten afwaarderen. Vastgoedfinanciers kunnen die waardedaling als een verhoogd risico gaan zien en hun rente gaan verhogen. Dan zal het transactievolume afnemen en zullen de gevolgen voor de  overheid ook negatief zijn.

Kom nu in actie
Sla toe. Kom langs of bel ons. Bel voor het maken van een afspraak voor een bespreking op kantoor of voor een video-call met +31 (0)10 44 53 777. Wij zien ernaar uit om je te mogen begroeten.