Zorgvastgoed tussen zorgdruk en woningnood

Zorgvastgoed vormt de fysieke ruggengraat van de langdurige zorg in Nederland: woonzorgcomplexen, verpleeghuizen, zorghuizen, opvanglocaties, ondersteunende zorgwoningen en eerstelijnszorgcentra vallen onder dit brede domein. Op Vastgoedjournaal wordt zorgvastgoed beschreven als een categorie met aantrekkelijke fundamenten, maar ook met inherente risico’s: waardeschommelingen, exploitatiekrapte en regelgeving die niet altijd meebeweegt met zorgbehoefte of demografie.

Tegelijkertijd worstelt Nederland met twee operationele crises: ten eerste de structureel stijgende kosten van de zorg (aan personeel, medisch materiaal en technologie) en ten tweede een woningcrisis: tekort aan betaalbare, geschikte woningen, grote druk op middenhuur en een grond- en bouwclaim die nauwelijks te stillen is. In die context wordt zorgvastgoed een sleutelspelstuk: hoe kan de overheid 'vastgoed als instrument' inzetten om zowel de zorg duurzaam te maken als de woningmarkt te ontlasten?

Als we kijken naar eerdere publicaties over zorgvastgoed op Vastgoedjournaal en daaraan
gekoppelde analyses, dan zijn er verschillende lessen en aanbevelingen die de volgende regering in acht zou moeten nemen. Wat ging er eerder mis, en wat kunnen we leren?

Allereerst ligt een klassiek knelpunt in het financierings- en huurrendementsmodel van
zorgvastgoed. Colliers constateerde dat door hoge inflatie de huisvestingskosten fors stijgen, terwijl de vergoedingen die zorginstellingen ontvangen voor hun vastgoed vaak te laag zijn om die kosten te dekken. In 2028 zou een woonzorgcomplex gemiddeld 30 euro per m2 tekort kunnen komen. Deze structurele mismatch ontmoedigt investeringen in onderhoud, verduurzaming en nieuwbouw, wat de kwaliteit van verblijf en betrouwbaarheid van zorg kan ondermijnen.

Ten tweede: de trage ontwikkelingstijd. In de sector wordt gemeld dat processen vaak lang duren door bestemmingsplanprocedures, vergunningen en financieringstrajecten, waardoor projecten soms tien jaar of langer in beslag nemen. In combinatie met stijgende bouwkosten en rentestijgingen raakt de business case vaak onhaalbaar. Zelfs waar de vraag naar zorgwoningen historisch hoog is, mede door de vergrijzing en het woningtekort, blijft het aanbod achter.

Derde les: gemiste kansen voor intensiever gebruik en transformatie. In veel regio’s zijn bestaande zorglocaties niet optimaal benut of passen ze niet bij huidige woon-zorgbehoeften. Door kantoorgedeelten om te bouwen, op- of aanbouwen, verdichten of functies opnieuw in te richten kunnen zorgorganisaties extra zorgwoningen en woon-zorgcombinaties realiseren zonder dat steeds nieuwe grond moet worden verworven. Dit wordt ook naar voren gebracht als oplossingsrichting om de 290.000 extra ouderenwoningen tegen 2030 mogelijk te maken, waarbij zorglocaties in bestaande
structuren een rol kunnen spelen.

Verder is er de duurzaamheidsvalkuil: bij veel zorgvastgoed wordt er gekozen voor renovatie ofverbetering van bestaande gebouwen in plaats van sloop-nieuwbouw, terwijl op lange termijn nieuwbouw vaak energie-efficiënter en toekomstbestendiger is. CBRE benadrukt dat tegen 2050 alle zorgwoningen idealiter energieneutraal moeten zijn. Dat vraagt een strategisch lange-termijnvisie die niet louter reageert op de huidige vraag.
Tenslotte is er de regelgeving rondom DAEB (Dienst van Algemeen Economisch
Belang). Woonzorggebouwen waar zorg of begeleiding wordt geleverd kunnen onder bepaalde voorwaarden vallen in DAEB, waardoor corporaties betrokken mogen zijn, maar met strikte regelsomtrent huren, toewijzing en subsidie. Die regels beperken flexibiliteit en maken het lastiger omprivate investeringen te mobiliseren. De komende regering kan leren van deze misstanden: in plaats van rigide regels, versnelling van procedures, duidelijke langetermijnkaders, stimulering van transformatie en het koppelen van zorg- en woonopgaven moet centraal staan. 

Integreer zorgvastgoed in woningbeleid 
Om de woningcrisis en zorgvraag tegelijk aan te pakken, moet zorgvastgoed niet worden gezien als een aparte silo maar juist als een integraal instrument binnen het woning- en zorgbeleid. Op strategisch niveau zou de overheid al bij gebiedsplanning rekening moeten houden met woon-zorgscenario’s: locaties geschikt voor gecombineerde woon-zorgfuncties kunnen bij nieuwbouwplannen, herstructureringen en wijkontwikkeling meegenomen worden. In regionaal beleid zou een minimaal aandeel van zorggeschikte woningen of bouwruimte voor zorgfuncties vastgelegd kunnen worden. In CBRE’s vooruitblik staat dat één op de drie van alle nieuw te bouwen woningen tot 2050 idealiter zorggeschikt moet zijn. Daarbij is hergebruik en transformatie cruciaal: bestaande kantoorgebouwen, scholen enzorglocaties kunnen binnen juridisch en bouwkundig kader slimmer ingezet worden. Het versnellen van omgevingsrechtelijke procedures, het toestaan van functiewijziging, en het wegnemen vanobstakels bij vergunningverlening zijn sleutels.

Vergoedingsmodellen en lonende investeringen
De overheid moet het huurstelsel en de vergoedingsstromen voor zorgvastgoed moderniseren zodat investeringen rendabel kunnen zijn. Vergoedingen moeten de werkelijke kosten dekken, inclusief onderhoud, verduurzaming en investeringen, zodat zorginstellingen niet in de knel komen. Subsidies, fiscale stimulansen of rentekortingen kunnen worden ingezet om nieuwbouw en transformatie aantrekkelijker te maken.
Een mogelijk model is publiek-private samenwerking (PPS), waarbij gemeenten, zorginstellingen en investeerders gezamenlijk risico’s delen. De overheid kan garant staan voor basisvoorzieningen (zoals infrastructuur en nutsvoorzieningen), zodat investeerders zich kunnen richten op de kwaliteitscomponenten. Bij zulke contracten moeten heldere performance-opdrachten,waarborgmechanismen en flexibiliteitsclausules ingebouwd zijn.

Versnellen en harmoniseren
De regering moet procedures op elk niveau (nationaal, provinciaal, gemeentelijk) stroomlijnen. Eén loket, digitale vergunningsroutes en vaste doorlooptijden kunnen helpen. Daarnaast is uniformering van eisen op het gebied van bouwstandaarden voor zorgwoningen, energie-eisen, toegankelijkheid en onderhoudsstandaarden gewenst om onverwachte vertragingen en meerkosten te vermijden.Een andere stap is de introductie van 'ontwikkelkaders' die bij de start van projecten al juridische en
ruimtelijke kaders bieden. Hierbij kunnen risicofactoren vroeg worden gesignaleerd en opgelost in plaats van achteraf. Vastgoedjournaal spreekt in dit kader over de noodzaak van 'versneld ontwikkelproces (HNO)' waarin obstakels vroeg in kaart worden gebracht om tijd te winnen.

Duurzaamheid als voorwaarde, niet als extra
Elke nieuwbouw of renovatie in zorgvastgoed moet duurzaam, energiezuinig en toekomstbestendig zijn. De regering kan strengere energienormen koppelen aan subsidies, en groene leningen of gunstige financiering bieden bij realisatie van Paris-proof gebouwen. Daarbij is het beter om vanaf de start te denken in sloop-nieuwbouw in plaats van steeds aanpassingen van verouderde gebouwen. CBRE wijst op deze strategische fout wanneer instellingen binnen een smalle horizon blijven denken. De uitdagingen in zorgvastgoed verschillen per regio: krimpregio’s kampen met leegstand en
overcapaciteit; groeiregio’s met tekort en schaarste. De centrale overheid moet regie voeren, maar de uitvoering decentraliseren, zodat provincies of regionaal zorg- en woningconsortia kunnen prioriteren en plannen op maat kunnen maken. Kwaliteitsnormen en prestatiegericht toezicht kunnen helpen om te waarborgen dat projecten in lijn blijven met nationale doelen.

Voorzichtig optimisme
Zorgvastgoed kan een krachtig wapen zijn in het tegengaan van de dubbele druk van stijgende zorgkosten en woningtekort, maar alleen als we het niet behandelen als een sluitpost of bouwopgave op zichzelf. De komende regering kan met een integrale visie, vernieuwde vergoedingsstructuren, versnelling van procedures, duurzaamheidsvereisten en regionale sturing het verschil maken. De fouten uit het verleden, waaronder te krappe financiering, trage procedures, gebrek aan integratie en kortetermijndenken, mogen ons waarschuwen. Maar de kansen zijn er ook: bij juiste inrichting kan zorgvastgoed niet alleen de kwaliteit van leven voor ouderen verbeteren, maar ook ruimte scheppen op de woningmarkt. De komende jaren zullen bepalend zijn: kiezen we voor fragmentatie of voor een samenhangende toekomst waarin zorg en wonen met elkaar verweven
zijn?

Dit artikel verscheen eerder op Vastgoed Journaal: https://vastgoedjournaal.nl/news/70224/zorgvastgoed-tussen-zorgdruk-en-woningnood