Erfpachters in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Schiedam en Vlaardingen kom op tijd in actie

Vanwege onze expertise en ervaring zijn er veel gemeenten en ook veel erfpachters die ons inschakelen om hen te begeleiden bij expiratie, heruitgifte, omzetting of wijziging van de erfpachtcontracten, nadat ze een voorstel of aanbieding van de gemeente - de grondeigenaar -  hebben ontvangen. Begrijpelijk, want het is voorwaar een weerbarstige materie.

Het gaat met name om erfpachtcontracten in de gemeenten Amsterdam, Den Haag (Bezuidenhout, Bohemen en de Vogelwijk), Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen (Holy). 

Wij willen er voor jou zijn en helpen je graag. Hoe zit het precies?

Eigendom en beperkte rechten
Eigendom is het meest omvattende recht dat je op een zaak kan hebben. Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten.

Een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meeromvattend recht dat met het beperkte recht is bewaard. Die moet je misschien twee keer lezen. Het meeromvattend recht is bijvoorbeeld het eigendomsrecht. 

We kennen een gesloten stelsel, wat betekent dat alle beperkte rechten die we kennen in de wet zijn opgenomen. Beperkte rechten zijn onder te verdelen in gebruiksrechten en zekerheidsrechten. Gebruiksrechten zijn: vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, erfpacht, opstalrecht en het appartementsrecht. Zekerheidsrechten zijn pand en hypotheek.

Erfdienstbaarheden, erfpacht, opstalrecht, het appartementsrecht en het recht van hypotheek zijn registergoederen. Registergoederen zijn goederen voor welke overdracht of vestiging inschrijving in daartoe bestemde registers noodzakelijk is. Dergelijke registers zijn registers die worden gehouden door het kadaster. De inschrijving geschiedt door een afschrift van een akte in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers. Die akte moet een notariële akte zijn. Dat betekent dat je voor de vestiging of overdracht van erfdienstbaarheden, opstalrecht, het appartementsrecht, het recht van hypotheek - en natuurlijk het recht van erfpacht - altijd even langs de notaris moet. Het kan beter maar goed geregeld zijn.

Wat is erfpacht?
Erfpacht is een zakelijk recht om grond die van een ander is te mogen gebruiken. Bij gemeentelijke erfpacht is een gemeente de eigenaar van de grond. In de bijzondere en algemene erfpachtvoorwaarden is bepaald wat de voorwaarden zijn en wat voor vergoeding (de canon) de erfpachter aan de eigenaar voor het gebruik is verschuldigd. De voorwaarden verschillen van gemeente tot gemeente.

Doel van erfpacht

Het doel van erfpacht was oorspronkelijk grondspeculatie tegen te gaan. Opbrengsten van erfpacht kwamen ten goede aan de gemeenschap, zodat daarmee gemeenschappelijke voorzieningen gefinancierd konden worden. Het erfpachtsysteem maakt het kopen van huis beter betaalbaar. Je hoeft immers niet de grond te kopen. Je betaalt slechts een periodieke vergoeding voor het gebruik van de grond.

Vormen van erfpacht

Er zijn verschillende erfpachtvormen. Zo kan grond eeuwigdurend in erfpacht zijn uitgegeven. De waarde van de grond waarover canon is verschuldigd staat dan voor altijd vast en kan niet aangepast worden. Maar er zijn ook erfpachtcontracten met een einddatum waarop de waarde van de grond en dus ook de hoogte van de canon aangepast kunnen worden.

Koop bloot-eigendom

Erfpacht kan ook worden omgezet in eigendom. De bloot-eigenaar (vaak de gemeente) verkoopt dan de bloot-eigendom van de grond aan de erfpachter. Die moet daar een koopsom voor betalen, er is overdrachtsbelasting verschuldigd en er zal een hypotheekakte moeten worden gepasseerd. Als de erfpachter zowel de bloot-eigendom als het recht van erfpacht heeft, gaat door vermenging het recht van erfpacht teniet en verkrijgt de verkrijger de volle eigendom. Hij kan dan nooit meer worden geconfronteerd met een aflopend erfpachtcontract of een wijziging van de canon.    

Aflopende erfpachtcontracten
Vanwege onze expertise en ervaring zijn er veel gemeenten en ook veel erfpachters die ons inschakelen om hen te begeleiden bij expiratie, heruitgifte, omzetting of wijziging van de erfpachtcontracten. Het gaat met name om de erfpachtcontracten in de gemeenten Amsterdam, Den Haag (Bezuidenhout, Bohemen en de Vogelwijk), Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen.    

Heruitgifte erfpacht in Bezuidenhout Den Haag. Kom in actie.
In een deel van de Haagse wijk Bezuidenhout expireert het huidige erfpachtrecht per 31 december 2025. Conform de Algemene Bepalingen uit 1986 doet de gemeente Den Haag, als eigenaar, ongeveer 2 jaar voor het eindigen van het erfpachtrecht, een aanbieding tot heruitgifte van het erfpachtrecht aan de zittende erfpachters. Deze projectmatige aanbieding hebben de erfpachters in maart 2023 ontvangen. De grondslag voor de canon is de grondwaarde. Deze is in opdracht van de gemeente Den Haag door een externe taxateur gewaardeerd. De taxateur dient hierbij rekening te houden met de taxatie-instructie van de gemeente Den Haag. De gemeente Den Haag heeft voor 2023 het canonpercentage vastgesteld op 4%. Dit is gebaseerd op artikel 8.3. van de AB 1986 herz 1993/2008. De aanbiedingen en taxaties veroorzaken een hoop onrust en zorgen bij d zittende erfpachters. Wij begrijpen dat.

Nieuw erfpachtbeleid Vlaardingen. Kom in actie.
Ook in Vlaardingen zijn zittende erfpachters (in de wijk Holy) door de gemeente geïnformeerd. Vanaf 1 april 2023 is het nieuwe erfpachtbeleid van de gemeente Vlaardingen in werking getreden. Er gaat door het nieuwe beleid voorlopig niks voor de erfpachter veranderen, tenzij zijn erfpachtcontract afloopt of hij ervoor kiest om zijn contract aan te passen. 

Keuzemogelijkheden voor de zittende erfpachter

De zittende erfpachter heeft drie keuzemogelijkheden:

1. Niets doen.
2. Hij kan tegen betaling de bloot-eigendom van de grond van de gemeente verkrijgen. De erfpacht gaat dan teniet.
3. Hij kan het recht van erfpacht omzetten in een nieuw eeuwigdurende erfpacht.

Bij "niets doen", dus ook bij niet reageren richting de gemeente,  zal de gemeente zich op enig moment wenden tot de erfpachter met een nieuw, duurder, contract, of - in het uiterste geval - met de mededeling om de opstallen op haar grond te verwijderen.  

Wil de erfpachter de bloot-eigendom van de gemeente verkrijgen dan zullen wij, als de overeenkomst met de gemeente is getekend, vervolgens graag de akte van levering voorbereiden. 

Loopt de erfpacht af en wil de erfpachter deze omzetten in een nieuwe eeuwigdurende erfpacht, dan gaat hij een hogere canon betalen. Als hij na halverwege juli pas de keuze wenst te maken, dan zijn de voorwaarden daarvoor minder gunstig. Het is daarom goed voor de erfpachter om nu te checken wanneer zijn contract afloopt, zodat hij nog de gelegenheid heeft om voor halverwege juli onder voorwaarden van het huidige beleid de afweging te maken om zijn contract aan te passen of niet. Wij verzorgen de notariële omzetting graag en voordelig voor de erfpachter.

Gunstige regeling

Vooral als het erfpachtcontract binnen nu en vijf jaar afloopt, kan het voor de erfpachter gunstig zijn om dit jaar nog een keuze te maken tussen de verschillende opties. Niet alleen omdat de erfpachter anders duurder uit is, maar ook omdat een beoogde verkoop van de woning op erfpachtgrond tot financieringsproblemen leidt bij de beoogde koper. Het aflopen van de erfpacht is voor de hypotheekverstrekker een te grote onzekerheid. Daarom zullen geldverstrekkers minder makkelijk een hypothecaire geldlening verstrekken aan een dergelijke koper.

Verlenging reactietermijn 

Om problemen bij de verkoop van de woningen, waarvoor nog geen verzoek is ingediend, zoveel mogelijk te voorkomen heeft de gemeente Vlaardingen in mei 2023 de erfpachters waarvan het erfpachtcontract in 2025 tot en met 2028 afloopt en die niet voor 1 april 2023 een verzoek hebben ingediend benadert. Het gaat om ongeveer 180 erfpachtcontracten, met name in de wijk Holy. Deze erfpachters kregen een aanbieding voor verkoop bloot-eigendom of een nieuw eeuwigdurende erfpacht op basis van een nieuwe taxatie en het oude erfpachtbeleid, net als zij die een verzoek hebben ingediend vóór 1 april 2023. De erfpachters die van deze gerichte aanbieding door de gemeente gebruik maken, krijgen – ook weer net zoals de erfpachters die een verzoek hebben ingediend – wel de behandelingskosten in rekening gebracht. Daarnaast komen de notariskosten voor rekening van de erfpachter.

Onze voordelige aanbieding voor de erfpachters

Wij hebben op verzoek de gemeente doen weten dat wij als notaris bereid zijn om onze notariële diensten tegen een gematigd honorarium aan de erfpachters te willen verlenen. Bedenk daarbij dat de notariskosten voor een belangrijk gedeelte bestaan uit verschotten (kosten die de notaris moet maken om uitvoering te kunnen geven aan de aan hem verstrekte opdracht, bijvoorbeeld kadasterkosten) en uit omzetbelasting (btw). Wij reiken de erfpachter op verzoek graag een overeenkomst van opdracht met een offerte aan, zodat de erfpachter precies op voorhand weet waar hij aan toe is. Daarmee kunnen we verrassingen voorkomen.    

Grondpolitiek instrument en Nota Erfpacht

In de gemeente Vlaardingen is erfpacht ruim 150 jaar het belangrijkste instrument geweest voor het regelen van het grondgebruik bij de uitgifte van (bouw)grond, aanvankelijk zonder algemene bepalingen. De eerste algemene erfpachtvoorwaarden dateren van 1910. Door de jaren heen zijn deze algemene bepalingen regelmatig geactualiseerd. Ondanks dat gronduitgifte in erfpacht geen regel meer is en er sinds de jaren ’90 van de vorige eeuw een actief beleid is gevoerd om omzetting van erfpacht in volle eigendom mogelijk te maken, bezit de gemeente nog steeds een omvangrijke voorraad bestaande erfpachten (circa 10.500 stuks), met verschillende looptijden en verschillende algemene erfpachtvoorwaarden. 

Het huidige erfpachtbeleid is in 2014 vastgesteld. De actuele omstandigheden vroegen om herijking van het bestaande beleid. Enerzijds kan de optimalisatie van het erfpachtbeleid een bijdrage leveren aan de verbetering van de financiële positie van de gemeente en anderzijds is er de wens uit de uitvoeringspraktijk om het beleid te uniformeren en te actualiseren. Van belang is voorts de inmiddels sterk veranderde situatie op de vastgoedmarkt: de historisch lage rentestanden in de achterliggende jaren en de ontwikkeling van de grondprijzen. 

De Nota Erfpacht 2022 werkt de in de Nota Grondbeleid gestelde kaders voor het nieuwe erfpachtbeleid uit. Daarbinnen geeft het college van B&W en de ambtelijke organisatie uitvoering aan de diverse aspecten van het erfpachtbeleid.

Wij helpen je graag. En goed.
Erfpachtvoorwaarden laten zich niet makkelijk lezen. Wij kennen de erfpachtvoorwaarden van de meeste gemeenten uit de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. 

Laat je door ons goed informeren als je grond in erfpacht wil gaan verkrijgen of in eigendom laat omzetten. Ben je erfpachter in Amsterdam, Den Haag (Bezuidenhout, Bohemen en de Vogelwijk), Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen, neem dan contact met ons op via T: 010 44 53 777 of e-mail: service@maesnotarissen.nl en informeer de gemeente dat je voor ons kantoor hebt gekozen. Wij loodsen je dan heel voordelig door het oerwoud van vaak moeilijk te begrijpen regels en komen op voor het belang van alle bij de transactie betrokken partijen, waaronder ook nadrukkelijk voor de zwakkere partij; de erfpachter met een kennisachterstand.