Waar loopt de erfgrens? Voorkom discussie.

Na de overdracht van een perceel grond kan de vraag opkomen wat de exacte oppervlakte van dat perceel is of hoe de grenzen precies lopen. Normaal gesproken is deze informatie te vinden in de akte van levering die bij de notaris is ondertekend. Maar het kan gebeuren dat de omschrijving in de leveringsakte niet gelijk is aan de omschrijving in de koopovereenkomst, of dat de leveringsakte niet in overeenstemming is met de situatietekening die aan de betreffende akte is gehecht. Hoe wordt dan bepaald hoe groot uw perceel is of waar de erfgrens loopt? Hierna volgen drie voorbeelden.

Situatie 1: er is een kleiner perceel overgedragen dan bedoeld 

De verkoper en de koper zijn het erover eens dat de bedoeling was om een groter perceel over te dragen dan is opgenomen in de leveringsakte. De koper heeft in dit geval een kleiner perceel verkregen dan hij voor ogen had. Omdat een gedeelte van het perceel niet in de akte is vermeld, is dit volgens de wettelijke regels niet overgedragen. Dit gedeelte is dan ook niet overgedragen en zal alsnog met tussenkomst van een notaris moeten worden geleverd. 

Situatie 2: er is een groter perceel overgedragen dan bedoeld 

De verkoper en de koper zijn het erover eens dat de bedoeling was om een kleiner perceel over te dragen dan is opgenomen in de leveringsakte. Voor een geldige levering is noodzakelijk dat er een zogenaamde ‘juridische titel’ is: een afspraak op basis waarvan er geleverd wordt. Wanneer partijen in de koopovereenkomst overdracht van een kleiner perceel voor ogen hadden, is er voor levering van het meerdere geen overeenstemming, en dus geen geldige titel om te kunnen leveren. Het gevolg daarvan is dat, ondanks dat het grotere perceel in de akte van levering stond, de overdracht van het meerdere niet heeft plaatsgevonden. Belangrijk is wel dat de notaris die de akte van levering heeft opgesteld, deze akte herstelt en in overeenstemming brengt met hetgeen partijen hebben afgesproken. 

Situatie 3: partijen verschillen van mening over wat zij bedoelden te leveren 

De derde situatie is gecompliceerder: partijen zijn het niet eens over de grootte of de grenzen van het overgedragen perceel. Een voorbeeld kan zijn dat er een verschil bestaat tussen de tekst in de akte van levering en de aan de akte gehechte situatietekening. Voor het antwoord op de vraag wat is geleverd, komt het in dat geval aan op de bedoeling van partijen die tot uitdrukking is gebracht in de leveringsakte. Die bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen omschrijving van de onroerende zaak. Wanneer de tekening aan de akte is gehecht, kan de uitleg van de bedoeling van partijen ook afhangen van deze tekening.

Een dergelijk geval speelde enige tijd terug voor Rechtbank Gelderland. In het betreffende geval waren de oppervlakte in de leveringsakte en de situatietekening geen van beide als doorslaggevend geformuleerd. Van de tekening wordt in de akte gezegd dat deze “schetsmatig” met arceringen is aangegeven. De tekening oogt echter niet als een schets uit de losse pols. De Rechtbank overweegt dat de tekening lijkt op een gedetailleerde kaart op schaal, waarop de bestaande grenzen, bebouwing en wegen exact in hun onderliggende verhoudingen zijn ingetekend. Hoewel coördinaten, afstanden en afmetingen op de tekening ontbreken, is aan de hand van de tekening de grens ter plaatse wel met precisie te bepalen. Volgens de Rechtbank is de tekening een duidelijke aanwijzing van hetgeen verkoper en koper hebben willen overdragen, zodat de tekening in dit geval moet worden aangehouden voor het antwoord op de vraag wat partijen hebben bedoeld te leveren. 

Samenvatting en tip

Uit de bovenstaande voorbeelden blijkt dat het erg belangrijk is dat partijen in de koopovereenkomst duidelijk opnemen wat de omvang is, en wat de perceelsgrenzen zijn van hetgeen zij willen leveren. Indien mogelijk en haalbaar, is het bovendien waardevol om een duidelijke situatietekening aan te hechten aan de akte van levering. Dit kan veel discussies voorkomen!

Wilt u meer advies over dit onderwerp? Kom bij ons langs op het Verploegh Chasséplein 1, 3134 BZ Vlaardingen, chat via www.maesnotarissen.nl, mail naar service@maesnotarissen.nl of bel ons op +31 (0)10 44 53 777. Wij zien ernaar uit om u te helpen.

Dit artikel is ontleend is aan ‘Met Recht Geregeld’, een product van FBN Juristen.

Dit artikel is niet te beschouwen als een juridisch advies. FBN Juristen en MAES notarissen besteden de uiterste zorg aan de inhoud van de artikelen, maar aanvaarden geen aansprakelijkheid in geval van onvolledigheid of onjuistheid van een artikel, noch voor de gevolgen daarvan.